Апартаменты от застройщика по договору долевого участия: выгода для покупателя

Несмотря на широкое распространение на рынке апартаментов, к ним все еще относятся с предубеждением.  Чтобы привлечь клиентов,  многие застройщики ведут строительство апарт-отелей по правилам закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  Покупателям предлагают приобрести апартаменты по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).  Разберемся, что это дает.

Схема продажи по 214-ФЗ
Схема покупки по 214-ФЗ

Обязательна ли продажа строящихся апартаментов по ДДУ?

Ответ на этот вопрос неоднозначен.  При формальном прочтении правила Федерального закона № 214-ФЗ обязательны для многоквартирных домов, в которых граждане покупают квартиры  (жилые помещения).

 

Апартаменты и апарт-отели с юридической точки считаются нежилыми помещениями, хотя и пригодными для временного проживания.  Это коммерческая недвижимость, поэтому  их строительство по правилам 214-ФЗ остается на усмотрение застройщика.

В то же время не секрет, что многие апарт-отели, по существу – аналоги многоквартирных домов, где покупатели собираются проживать постоянно.  Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве от 19 июля 2017 года указал, что для применения 214-ФЗ важна не формальная сторона дела (название договора), а суть отношений между застройщиком и дольщиком.

Исходя из этого суды считают ошибочным мнение о том, что 214-ФЗ применим только к возведению многоквартирных жилых домов.

Например, в одном из судебных дел Московский городской суд (Апелляционное определение от 26 сентября 2018 года по делу № 33-38155) указал, что:

  • застройщик принял на себя обязательство за счет денег истца – дольщика построить и передать в собственность помещение, пригодное для постоянного проживания;
  • в собственность дольщику будут передано также общее имущество дома (помещения общего пользования и инженерного назначения);
  • согласно рекламе застройщика и сайту комплекса градостроительной политики Москвы, апартаменты были расположены в жилом комплексе;
  • отсутствие регистрации инвестиционного договора между застройщиком и истцом в Росреестре не мешает признать его договором долевого участия.

Суд пришел к выводу, что апартаменты приобретались для целей личного проживания, а не для ведения коммерческой деятельности и применил 214-ФЗ к договору между истцом и застройщиком.

 

    Что дает строительство по 214-ФЗ

Многие застройщики добровольно заключают ДДУ на апартаменты.  Это позволяет привлечь больше покупателей.  Продажа по правилам 214-ФЗ считается надежным вариантом, позволяющим защитить вложенные деньги:

  • все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. После регистрации помещение оказывается закрепленным за конкретным дольщиком.  Становится невозможно заключить другой ДДУ на те же апартаменты, что исключает риск двойных продаж;
  • строительство апартаментов по 214-ФЗ строже контролируется органами строительного надзора. У застройщика меньше возможностей потратить собранные деньги не на цели строительства.

Но есть и отличия от правил строительства квартир по 214-ФЗ.  В случае задержки строительства квартиры дольщик будет вправе взыскать с застройщика существенные компенсации.  Их размер иногда превышает четверть стоимости квартиры и более.   Однако часть этих компенсаций взыскивается по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Потребителем согласно закону является гражданин, заключающий договор для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.

Если же предметом договора являются апартаменты,  их назначение не является очевидным по умолчанию.  Напротив, суд может предположить, что они приобретались для ведения коммерческой деятельности.  На этом основании во взыскании повышенных выплат с застройщика будет отказано.

Например, Краснодарский краевой суд (Определение от 5 апреля 2018 года № 33-9835/2018) отказал покупателю апартаментов во взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, поскольку:

  • приобретенное помещение находилось в здании гостиничного комплекса;
  • его назначение предполагало использование не для личных, семейных или домашних нужд, а для ведения предпринимательской деятельности.

В другом деле суд обратил внимание, что здание апарт-отеля было построено до заключения договора с дольщиком (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2017 года № 33-46207).  На момент заключения договора право собственности уже было зарегистрировано за застройщиком.  На этом основании суд отказался считать договор с застройщиком апартаментов договором долевого участия.

Как показывают эти примеры из практики, продажа апартаментов по 214-ФЗ не гарантирует покупателю стопроцентной защиты от всех возможных неудобств.  Долевое строительство по общему правилу дает дольщику больше гарантий.  Но в каждом конкретном случае нужно оценить и все возможные риски.

 

Ссылка на основную публикацию