Можно ли сдать или снять квартиру, на которую есть только ДДУ?

Многие покупают квартиру в новостройке с целью сдавать ее в аренду. Но можно ли заключить договор аренды, если право собственности на квартиру еще не зарегистрировано? Разберемся в этом подробнее.

Аренда по ДДУ

Официальная сдача квартиры в аренду становится возможной только после того, как дольщик оформил на себя право собственности на основании ДДУ. С этого момента квартира признается завершенным жилым помещением, которое можно передать по договору аренды (найма).  Такой договор аренды, заключенный на длительный срок (более 1 года) можно будет зарегистрировать в Росреестре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более 1 года (а если одной из сторон является юридическое лицо – то независимо от срока) подлежит государственной регистрации.

Если же право собственности на основании ДДУ еще не оформлено, сдать квартиру на законных основаниях нельзя. Но на практике встречаются и такие варианты.  Риски для обеих сторон при этом зависят от того, в какой ситуации заключается подобный договор.

До сдачи дома

Если строящийся по ДДУ дом еще не сдан в эксплуатацию, заключать договор аренды квартиры в нем нельзя. Пока строительство не завершено, жилое помещение официально не существует. В период строительства в ней нельзя находиться ни самому дольщику, ни его арендаторам – это может быть небезопасно.

Согласно ГК РФ (ст. 671) по договору найма нанимателю должно быть предоставлено во владение и пользование жилое помещение для проживания в нем.

В период строительства проживание в недостроенном объекте невозможно. Помещением распоряжается застройщик. Он может ограничить часы посещения, что сделает невозможным пользование недостроенной квартирой.

После передачи ключей

Если застройщик подписал акт приема-передачи и передал ключи дольщику, ситуация меняется, но незначительно. Дольщик вправе находиться в квартире, осуществлять в ней ремонт. Однако законным образом передать ее в пользование другому лицу все еще нельзя.

Это станет возможным только после оформления права собственности на квартиру на основании ДДУ в соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ. До этого момента можно заключить договор аренды на будущее. Но такие варианты встречаются, в основном, в коммерческой недвижимости.

В случае аренды жилой квартиры по ДДУ подобный договор влечет риски, прежде всего, для арендатора. Если по какой-либо причине право собственности владельца жилья не будет оформлено, законность пользования недвижимостью окажется под вопросом. Нельзя исключать, что арендатору придется срочно подыскивать другое жилье.

По этой же причине арендатору невыгодно вкладываться в ремонт чужой новостройки. В случае сдачи квадратных метров в аренду «за ремонт» арендатор почти всегда окажется в проигрыше – на ремонт потребуется больше усилий и затрат, чем на простую аренду.

Аренда по ДДУ без договора

Некоторые владельцы квартир предпочитают не решать юридические проблемы, и пускают арендаторов в жилье без договора. Эта ситуация также создает риски для арендатора. Никаких законных оснований находиться в чужом жилье у него не возникает. Поэтому в любой момент собственник может попросить его собрать вещи и освободить помещение.

Если на ДДУ была взята ипотека, неофициальная сдача в аренду может привести к проблемам и у будущего собственника. В договорах ипотеки, как правило, содержится условие о том, что любое распоряжение заложенным имуществом, включая сдачу в аренду, должно производиться с согласия банка. До оформления права собственности на жилое помещение получить такое согласие практически невозможно.

Последствия нарушения подобного условия определяются договором ипотеки и могут быть различными – от штрафов до требования о досрочном возврате кредита.

Подытоживая сказанное выше, аренда квартиры в новостройке по ДДУ технически возможна. Но с юридической точки зрения она создает множество рисков – прежде всего, для арендатора такого жилья. В условиях, когда предложение на рынке растет с каждым годом, соглашаться на подобные варианты нет смысла.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector