Оплата по договору купли-продажи квартиры может производиться различными способами — при подписании договора, до или после регистрации перехода права собственности, в рассрочку или же заранее. Чтобы подтвердить намерение заключить сделку, часть денег может быть внесена при заключении договора или даже до его подписания. Разберёмся, как правильно оформить сделанную заранее оплату, и в чем разница между авансом, задатком, предоплатой и обеспечительным платежом в договоре купли-продажи квартиры.
Виды платежей
Все совершенные до передачи квартиры платежи можно условно разделить на две категории:
- оплата цены договора, сделанная заранее (аванс, предоплата);
- обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору (задаток, обеспечительный платёж).
Аванс
К этой категории относится любая предоплата, сделанная по договору. Аванс представляет собой часть цены договора, которая уплачивается сразу после его заключения и до передачи квартиры покупателю или перерегистрации права собственности на неё.
Аванс (предоплата) является частью цены квартиры, а не обеспечивает ее исполнение. Поэтому, если сделка не состоялась, речь о ее возврате в двойном размере не идёт.
В случае, если договор купли-продажи будет расторгнут до его исполнения сторонами, то покупатель вправе потребовать внесённые средства назад (ведь он не получил квартиру).
Задаток
Задатком является платёж, который покупатель квартиры перечисляет продавцу в подтверждение своего намерения заключить сделку (ст. 380 ГК РФ). Задаток зачитывается в счет будущих платежей (цены квартиры).
Называя предварительный платёж задатком, необходимо учитывать последствия такого условия в тексте соглашения. Задаток призван обеспечивать исполнение обязательств. Поэтому к нему применяются особые правила возврата в случае, если сделка не состоится:
- если договор купли-продажи не будет исполнен по вине продавца квартиры, он обязан будет вернуть сумму задатка в двойном размере;
- если же сделку сорвёт покупатель, продавец оставляет задаток себе (ст. 381 ГК РФ).
Поскольку задаток имеет специфические последствия применения в виде возврата суммы в двойном размере, условие о нем должно быть явно оговорено сторонами в соглашении.
Договор о задатке должен быть заключён в письменном виде. Допускается включать эти условия в текст основного договора купли-продажи, либо составлять отдельное соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ).
Двойную сумму задатка можно снизить в суде на основании ст. 333 ГК РФ в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. На это указал ВАС РФ в Постановлении Пленума от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ».
Обеспечительный платёж
Обеспечительный платёж включают в договор в тех случаях, когда одна из сторон не согласна на задаток из-за условий его возврата при отмене сделки. Этим платежом может быть обеспечен целый ряд денежных требований, вплоть до обязанности по выплате неустоек и штрафов (ст. 381.1 ГК РФ).
Условия уплаты и возврата обеспечительного платежа согласовываются сторонами договора.
Обеспечительный платёж также зачитывается в счет уплаты цены квартиры. Чтобы избежать споров, желательно прямо указать это в тексте соглашения.
Что выгоднее
Выбор между различными способами квалифицировать предоплату по договору купли-продажи квартиры зависит от того, о чем собираются договориться его стороны.
Наиболее часто в договорах купли-продажи недвижимости применяются условия о задатке. В том случае, если одна из сторон не согласна на задаток, предварительный платёж как правило оформляют в виде аванса (предоплаты). Но и случаи внесения обеспечительного платежа также встречаются на практике.
Довольно часто встречаются споры о возврате уплаченных таким образом денег. Основанием для спора может стать:
- неточная формулировка в тексте, не позволяющая однозначно установить правовую природу соответствующего платежа.
- разногласия в вопросе о том, по чьей вине договор не был исполнен. Если одна из сторон явным образом уклоняется от исполнения сделки купли-продажи квартиры, это можно доказать в суде.
Встречаются случаи, когда обе стороны ведут себя ненадлежащим образом (или ссылаются на то, что их контрагент совершил первое нарушение, а дальнейшие действия были только ответной реакцией). В этом случае судебное разбирательство будет сложным.
Исход подобных споров в значительной степени зависит от обстоятельств конкретного дела — в том числе от согласованных сторонами условий договора купли-продажи или соглашения о задатке.
Верховный суд установил, что платёж по соглашению сторон исполнял не только платежную, но еще удостоверяющую и обеспечительную функции (им обеспечивалось обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры). Суд установил, что эта сумма, являющаяся задатком, не подлежит возврату покупателю, поскольку именно он отказался от сделки.
При заключении договора купли-продажи квартиры важно правильно определить, что именно лучше использовать – задаток, аванс или обеспечительный платеж. Выбор между ними зависит от ряда нюансов, которые невозможно описать в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:
