Аванс, задаток, предоплата, обеспечительный платёж: в чем разница и что выгоднее

Оплата по договору купли-продажи квартиры может производиться различными способами — при подписании договора, до или после регистрации перехода права собственности, в рассрочку или же заранее. Чтобы подтвердить намерение заключить сделку, часть денег может быть внесена при заключении договора или даже до его подписания. Разберёмся, как правильно оформить сделанную заранее оплату, и в чем разница между авансом, задатком, предоплатой и обеспечительным платежом в договоре купли-продажи квартиры.

Виды платежей

Все совершенные до передачи квартиры платежи можно условно разделить на две категории:

  • оплата цены договора, сделанная заранее (аванс, предоплата);
  • обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору (задаток, обеспечительный платёж).

Аванс

К этой категории относится любая предоплата, сделанная по договору. Аванс представляет собой часть цены договора, которая уплачивается сразу после его заключения и до передачи квартиры покупателю или перерегистрации права собственности на неё.

Аванс (предоплата) является частью цены квартиры, а не обеспечивает ее исполнение. Поэтому, если сделка не состоялась, речь о ее возврате в двойном размере не идёт.

В случае, если договор купли-продажи будет расторгнут до его исполнения сторонами, то покупатель вправе потребовать внесённые средства назад (ведь он не получил квартиру).

Если продавец отказывается вернуть деньги добровольно, придется обращаться с иском в суд. Если в договоре прямо предусмотрен возврат денег в подобной ситуации, необходимо подавать иск о принуждении к исполнению этого условия. В других случаях основанием для иска может быть возврат неосновательного обогащения (т.е. средств, которые продавец оставил себе, не имея законных оснований на это).

Задаток

Задатком является платёж, который покупатель квартиры перечисляет продавцу в подтверждение своего намерения заключить сделку (ст. 380 ГК РФ). Задаток зачитывается в счет будущих платежей (цены квартиры).

Называя предварительный платёж задатком, необходимо учитывать последствия такого условия в тексте соглашения. Задаток призван обеспечивать исполнение обязательств. Поэтому к нему применяются особые правила возврата в случае, если сделка не состоится:

  • если договор купли-продажи не будет исполнен по вине продавца квартиры, он обязан будет вернуть сумму задатка в двойном размере;
  • если же сделку сорвёт покупатель, продавец оставляет задаток себе (ст. 381 ГК РФ).

Поскольку задаток имеет специфические последствия применения в виде возврата суммы в двойном размере, условие о нем должно быть явно оговорено сторонами в соглашении.

Договор о задатке должен быть заключён в письменном виде. Допускается включать эти условия в текст основного договора купли-продажи, либо составлять отдельное соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ).

Двойную сумму задатка можно снизить в суде на основании ст. 333 ГК РФ в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. На это указал ВАС РФ в Постановлении Пленума от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ».

Задатком может быть обеспечено и заключение договора купли-продажи квартиры в будущем. В этом случае договор о задатке заключается отдельно от основного договора купли-продажи квартиры.

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж включают в договор в тех случаях, когда одна из сторон не согласна на задаток из-за условий его возврата при отмене сделки. Этим платежом может быть обеспечен целый ряд денежных требований, вплоть до обязанности по выплате неустоек и штрафов (ст. 381.1 ГК РФ).

Условия уплаты и возврата обеспечительного платежа согласовываются сторонами договора.

Обеспечительный платёж также зачитывается в счет уплаты цены квартиры.  Чтобы избежать споров, желательно прямо указать это в тексте соглашения.

Что выгоднее

Выбор между различными способами квалифицировать предоплату по договору купли-продажи квартиры зависит от того, о чем собираются договориться его стороны.

Наиболее часто в договорах купли-продажи недвижимости применяются условия о задатке. В том случае, если одна из сторон не согласна на задаток, предварительный платёж как правило оформляют в виде аванса (предоплаты). Но и случаи внесения обеспечительного платежа также встречаются на практике.

Довольно часто встречаются споры о возврате уплаченных таким образом денег. Основанием для спора может стать:

  • неточная формулировка в тексте, не позволяющая однозначно установить правовую природу соответствующего платежа.
  • разногласия в вопросе о том, по чьей вине договор не был исполнен. Если одна из сторон явным образом уклоняется от исполнения сделки купли-продажи квартиры, это можно доказать в суде.

Встречаются случаи, когда обе стороны ведут себя ненадлежащим образом (или ссылаются на то, что их контрагент совершил первое нарушение, а дальнейшие действия были только ответной реакцией). В этом случае судебное разбирательство будет сложным.

Исход подобных споров в значительной степени зависит от обстоятельств конкретного дела — в том числе от согласованных сторонами условий договора купли-продажи или соглашения о задатке.

Из судебной практики: между продавцом и покупателем возник спор о возврате уплаченной суммы. Покупатель настаивал, что платёж являлся авансом. По мнению продавца, это был задаток, который оставался продавцу из-за отказа покупателя заключить договор купли-продажи. После нескольких инстанций дело дошло до Верховного Суда РФ.

Верховный суд установил, что платёж по соглашению сторон исполнял не только платежную, но еще удостоверяющую и обеспечительную функции (им обеспечивалось обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры). Суд установил, что эта сумма, являющаяся задатком, не подлежит возврату покупателю, поскольку именно он отказался от сделки.

При заключении договора купли-продажи квартиры важно правильно определить, что именно лучше использовать – задаток, аванс или обеспечительный платеж.  Выбор между ними зависит от ряда нюансов, которые невозможно описать в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 
 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector