Чем грозит банкротство продавца или покупателя квартиры

Банкротство позволяет гражданину освободиться от долгов, а юридическому лицу — прекратить свою деятельность.  Но, чтобы предотвратить злоупотребления, заключенные им до начала этой процедуры сделки могут оспорить. Мы расскажем, чем грозит банкротство продавца квартиры ее покупателю, и могут ли отобрать купленную недвижимость в этом случае.

Риски покупателя

Ситуация и риски покупателя отличаются в зависимости от того, кто является продавцом квартиры.  Для случаев банкротства застройщиков на первичном рынке введен целый ряд норм, защищающих права обманутых дольщиков, купивших у них квартиры.

На вторичном рынке к вопросам банкротства продавца подход будет совершенно иным.  Защита покупателю по умолчанию не предоставляется.  Напротив, покупатель должен предпринять ряд действий до заключения сделки, чтобы обезопасить себя на случай банкротства продавца.

Когда куплена новостройка

Если приобретена новостройка по договору долевого участия, банкротство застройщика регулируется специальными нормами законодательства о долевом строительстве.  Пострадавшим дольщикам могут достроить квартиры за счет средств Компенсационного фонда или предложить иные варианты выхода из ситуации.

Если ДДУ заключен после вступления в силу требований о расчетах с застройщиками с использованием эскроу счетов, то дольщику вернутся помещенные на этот счет средства.  Поскольку застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче объекта недвижимости, связанные с этим риски перекладываются на кредитовавший застройщика банк.  Покупатели получат назад свои деньги, внесенные на эскроу счет.

При покупке готовой квартиры на вторичном рынке

Обанкротиться может не только организация-застройщик, но и продавец недвижимости на вторичном рынке – юридическое или физическое лицо.

В соответствии с главой 10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» физическое лицо может объявить себя банкротом через арбитражный суд, если сумма его долгов превышает 500 тысяч рублей.  При задолженности от 50 тысяч рублей процедуру банкротства можно пройти в упрощенном порядке без суда, обратившись с заявлением в МФЦ.

Основным последствием банкротства продавца квартиры на «вторичке» с точки зрения ее покупателя будет возможное оспаривание заключенного договора купли-продажи.  Если гражданин купил квартиру, а затем ее продавец подал на банкротство, сделка будет исследоваться на предмет того, не была ли она заключена с целью скрыть ценное имущество от кредиторов.  Риском покупателя в такой ситуации будет отмена сделки.  Однако не каждый договор о покупке квартиры у будущего банкрота отменят, и не каждую недвижимость отберут.

Для отмены сделки, заключенной банкротом, необходим ряд условий.  Сделка может быть отменена, если она заключена в течение 1 года до принятия заявления о признании банкротом (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве).  Кроме того, для отмены необходимо, чтобы обязательства одной из сторон были неравноценными (к примеру, цена на квартиру занижена, не было фактической оплаты денег и т.п.).

Верховный Суд РФ в Определении по делу № А40-109856/2017 рассмотрел спор о правах добросовестного приобретателя квартиры у банкрота.  Сделка была оспорена по инициативе арбитражного управляющего.  Суд указал, что отобрать квартиру у добросовестного приобретателя нельзя даже в том случае, если ее продавцом являлся банкрот.  Среди прочего суд отметил, что покупатель квартиры фактически проживал в ней все время, пока велось оспаривание сделки.

Стоит ли бояться

Покупатель должен быть добросовестной стороной сделки, то есть:

  • Приобрести квартиру по рыночной цене. Если она сильно занижена, это станет сигналом, что сделка могла быть заключена для иных целей, чем заявленная покупка;
  • Покупатель не должен быть связан с продавцом родственными, служебными или какими-либо иными отношениями, предполагающими заинтересованность в заключении сделки или оказание помощи в сокрытии имущества банкрота;
  • Необходимо провести проверку продавца и его имущества с использованием доступных для этого ресурсов. Если выявлены сведения о том, что в отношении продавца уже начата процедура банкротства, от сделки стоит отказаться.
 Если эти условия соблюдены, в большинстве случаев бояться банкротства продавца квартиры не стоит.  Однако для того, чтобы обеспечить доказательства своей добросовестности, покупателю придется предпринять ряд дополнительных действий.

Как обезопасить себя

Проведение проверки финансового состояния продавца квартиры и самого продаваемого имущества позволит обезопасить себя в случае его банкротства после продажи.

К проверке нельзя подходить формально.   Ее нужно проводить с учетом условий конкретной сделки и недвижимости, и желательно – с привлечением профессионального юриста.  Все собранные при проверке материалы необходимо сохранить на случай, если они понадобятся в дальнейшем.

Как проверить

Проверку продавца квартиры необходимо провести с использованием открытых источников данных, информацию из которых покупатель может получить без доверенности: ЕГРЮЛ, если речь идет о продавце – юридическом лице или ИП, ЕГРН для проверки имущества, и т.п.

Сведения о банкротстве организаций и граждан содержатся в общедоступной базе данных арбитражных судов.  Если продавец квартиры подал на банкротство, эта информация окажется в ней.

При этом нужно учитывать, что возможности для такой проверки всегда ограничены.  К примеру, независимо оценить финансовое состояние продавца – физического лица практически невозможно.  Даже если у него имеются большие долги, подтвержденные вынесенными судебными актами, в базах решений судов общей юрисдикции фамилия, имя и отчество ответчика будут обезличены в целях защиты персональных данных.

Примерно оценить финансовое состояние (и, соответственно, перспективы возможного банкротства) можно только в отношении юридических лиц и ИП, информация о которых есть в базе данных решений арбитражных судов.

Кроме того, из-за длительного срока для оспаривания сделки банкрота, долги могут возникнуть и после того, как договор купли-продажи был подписан.  Поэтому полностью застраховаться от возможного его оспаривания не получится.  Поэтому необходимо запастись доказательствами своей добросовестности на случай, если банкротство продавца будет начато.

Банкротство покупателя квартиры

В случаях банкротства на стороне покупателя действуют те же принципы, что были описаны выше.  Заключенную в течение года до начала процесса банкротства (а зачастую и раньше) куплю-продажу недвижимости могут оспорить.  Основанием будет предположение, что сделка заключена с целью скрыть имущество от кредиторов.  К примеру, может быть оспорена покупка квартиры по явно завышенной цене (нерыночные условия) у родственника (зависимое лицо).

Поэтому и продавцу имеет смысл подготовить доказательства своей добросовестности на случай оспаривания купли-продажи.  Проверки и документы при этом будут те же, что перечислены выше для покупателей.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства.  Для получения ответа на конкретный вопрос обратитесь к юристу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Оцените статью
Просто ДДУ
Adblock
detector