Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает

Одной из популярных бизнес-идей в последнее время стала покупка сервисных апартаментов для сдачи в аренду.  В рекламных буклетах застройщика схема выглядит красиво: управление апартаментами при этом осуществляет специально нанятая компания, а владелец только получает прибыль.   Так ли это на самом деле?

Плюсы и минусы апартаментов
                               Плюсы и минусы апартаментов

Виды проектов для инвестора

 

Рассматривая вложения в рынок апартаментов, покупатель столкнется с выбором: приобрести сервисные апартаменты или обычные, не обремененные дополнительными услугами.

Сервисные апартаменты отличаются от обычных — псевдо-квартир.  Они больше похожи на гостиницу, в которой инвестор покупает один или несколько номеров в частную собственность.

В отличие от них обыкновенные (не сервисные) апартаменты – помещение в здании, внешне похожем на многоквартирный дом, но юридически являющимся нежилым (гостиницей).  Обычно их строят в местах, где жилое строительство запрещено, поскольку:

  • установлены ограничения в градостроительном регламенте;
  • не соблюдаются строительные нормы (для нежилых помещений они менее строгие, чем для квартир.

Такие апартаменты стоят значительно меньше, чем аналогичные квартиры.  Невысокая цена призвана компенсировать неудобства будущих жильцов.

Как выбрать лучшие апартаменты для инвестиций

В любом из указанных выше вариантов, важную роль играют характеристики объекта:

  • где находится апарт-отель.

От этого зависит, насколько легко будет его сдать в аренду или продать в дальнейшем.

  • какая требуется сумма для инвестиций.

Обычно стоимость апартаментов несколько ниже аналогичных квартир.  Однако их дальнейшее обслуживание выйдет дороже.  Стандартные коммунальные услуги потребуется оплатить по коммерческим тарифам.  Если же речь идет о сервисных апартаментах, вознаграждение управляющей компании может существенно уменьшить доходность вложения.  Не стоит забывать и о повышенных налогах – за само помещение и за земельный участок под апарт-отелем.

Более подробно о сопутствующих расходах читайте в наших статьях, посвященных налогам и оплате коммунальных услуг за апартаменты.

  • построен ли объект, или еще нет.

Апартаменты на этапе строительства обычно стоят дешевле.  В то же время, существует риск, что объект превратится в долгострой.  Поэтому, приобретая апартаменты в строящемся объекте, нужно оценить надежность застройщика и то, предполагает ли цена объекта достаточную премию за риск. Также необходимо проверить наличие разрешения на строительство и других документов у застройщика.

Вложения в строящийся объект начнут приносить отдачу только после завершения строительства.  Чтобы увеличить привлекательность своих объектов, некоторые застройщики предлагают инвесторам компенсировать период «простоя»  путем выплаты процентов на вложенные средства за период до ввода объекта в эксплуатацию.  Таким образом застройщик берет кредит у инвестора.

Аренда апартаментов: как сдать и не пожалеть

Еще один важный вопрос — кто будет осуществлять управление апартаментами, то есть сдавать их в аренду и перечислять средства инвестору.

 

В идеале управляющая компания-оператор должна иметь солидное портфолио проектов, по которым можно судить о ее компетентности.  Но, поскольку апарт-рынок относительно новый, новичков-управляющих на нем также хватает.  Однако правильное управление объектом – это существенная гарантия будущей доходности.  Если объект привлекателен, но надежность управляющего под вопросом – возможно, стоит подыскать другой объект.

У инвестора обычно есть возможность выбрать доходность проекта.  Она может быть:

  • более низкой, но гарантированной. Средства выплачиваются (в размере, определенном договором с застройщиком или управляющей организацией) независимо от того, было ли фактически сдано в аренду помещение;
  • более высокой доходностью, не выплачиваемой в период простоя.

В среднем, доходность апартаментов как минимум на несколько процентов выше банковских депозитов, что делает  их привлекательными для инвестиций.

Если сдача в аренду поручена управляющей компании, она ищет арендаторов и оформляет договоры с ними.  Инвестор только получает средства на свой банковский счет.

В некоторых сервисных проектах покупатель может взять сдачу апартаментов в аренду  в свои руки вместо заключения договора с управляющим. В этом случае доход будет полностью зависеть от усилий собственника.  Также, все формальности вроде заключения договоров с арендаторами придется выполнять самостоятельно.

В случае же простых (не сервисных) апартаментов, их сдача в аренду ничем не будет отличаться от аренды обычной квартиры.  Обычно договоры их аренды заключаются на срок менее 1 года, чтобы избежать их регистрации в Росреестре.  После истечения срока арендатор и арендодатель заключают новый договор.

Сложность  или легкость сдачи апартаментов в аренду будет зависеть от конкретного проекта, его характеристик (таких, как локация, набор дополнительных услуг) и арендной платы. 

Сервисные апартаменты, как правило, арендуют те, кто желает полностью переложить бытовые вопросы на управляющего.  Для приехавшего в Москву или Санкт-Петербург строить карьеру молодого менеджера аренда апарт-квартиры студии будет отличным решением.   В случае же обычных апартаментов арендатор будет, скорее всего, ожидать низкую цену, а услуги отступят на второй план.

Сложно ли продать апартаменты

Важной частью любого инвестиционного проекта является возможность выхода без потерь.  Вторичный рынок апартаментов также уже сформирован и функционирует. Удачный сценарий выхода будет зависеть от:

  • цены продажи;
  • места расположения объекта
  • его привлекательности для инвестиций или проживания.

Удачный выход и отсутствие сложностей при продаже апартаментов будет полностью зависеть от того, как инвестор выполнил «домашнюю работу» по анализу выгод и недостатков проекта перед вступлением в него.  Кроме того, на цену продажи существенно повлияет цена покупки – ведь никто не хочет фиксировать убытки.  Но и вторая сторона сделки, скорее всего, покупает апартаменты для инвестиций и получения дохода – поэтому цена должна оставаться привлекательной.

Купить или продать как обычные, так и сервисные апартаменты на «вторичке» можно, заключив договор купли-продажи нежилого помещения.  Переход права собственности на его основе должен быть зарегистрирован в Росреестре.  

Договор с управляющей компанией может предусматривать дополнительные процедуры его перезаключения с новым инвестором (уведомление за определенный срок и т.п.).  В этом случае их тоже нужно будет выполнить.  Однако сервисный договор не должен ограничивать права инвестора на распоряжение своей собственностью.  Такое условие противоречило бы закону.

Апартаменты под офис

Вопрос о том, можно ли использовать апартаменты под офис, является неоднозначным. С юридической точки зрения, это нежилые помещения.  Поэтому на них не распространяется запрет на осуществление коммерческой деятельности, установленный для квартир.  С этой точки зрения, коммерческая (в том числе, офисная) деятельность в них возможна.

В то же время, для большей части покупателей апарт-квартира станет все-таки местом проживания (хотя и временного).  Наличие по соседству офиса может существенно осложнить отношения с соседями — особенно, если речь идет не о первом этаже с отдельным входом.  Поэтому некоторые девелоперы стараются ограничить возможность сдачи апартаментов в аренду под офис.

В последнее время обсуждается возможность присвоить  апартаментам статус жилых помещений.  Если это состоится, ведение бизнеса в них окажется вне закона.

Принимая решение об инвестициях в апартаменты, стоит хорошо взвесить все «за» и «против».  Обещанные девелопером цифры доходности на практике могут оказаться далеки от реальности.  Тщательный анализ проекта позволит инвестору избежать будущих разочарований.

 

Ссылка на основную публикацию