Чем опасны «неотделимые улучшения» квартиры

Аренда в период просрочки по ДДУ - убыток дольщика Покупателю

Предусмотрев в договоре купли-продажи квартиры неотделимые улучшения, можно столкнуться с целым рядом проблем. А вот в договоре аренды их наличие как раз оправдано. Разберемся подробнее, когда и почему можно их предусмотреть, а когда этого лучше не делать.

Что это

Под неотделимыми улучшениями понимаются те преобразования, которые произвел с недвижимостью ее владелец (постоянный или временный). В первую очередь, это результаты ремонтных работ.

В различных договорах в качестве неотделимых улучшений указывают:

  • Инженерно-техническое оборудование разного рода (системы «теплый пол», кондиционирования, вентиляции и т.п.);
  • Улучшенные конструкции потолка или стен;
  • Оборудование дверных проемов;
  • Различные гипсокартонные конструкции;
  • Системы освещения;
  • Утепление балконов и лоджий, установку стеклопакетов;
  • Иные результаты ремонтных работ.
В договорах купли-продажи под неотделимыми улучшениями зачастую понимают также мебель, бытовую технику и другие подобные вещи. Однако такой подход не является правильным. Суть неотделимых улучшений состоит в том, что их нельзя переместить из квартиры без причинения существенного ущерба ее целостности. К телевизорам, холодильникам или диванам эту характеристику применить нельзя. А вот встроенный кухонный гарнитур при определенных условиях может рассматриваться, как неотделимое улучшение.

Если их сделал продавец

Неотделимые улучшения не являются предметом, вещью или товаром, который можно продать. Поэтому включать их отдельной строкой в договор купли-продажи квартиры и, тем более, назначать за них отдельную цену неправильно.

Все неотделимые улучшения квартиры складываются в ее общую цену, указанную в договоре купли-продажи. Если они указаны отдельно (либо в целом передаются по отдельному договору), стороны сильно рискуют:

  • Для продавца такая ситуация чревата доначислением налога на доходы физических лиц с проданного имущества, если он не задекларировал этот доход добровольно и штрафом за уклонение от уплаты НДФЛ;
  • Покупатель в случае расторжения договора купли-продажи будет вынужден требовать назад не только цену квартиры, но и стоимость мифических «неотделимых улучшений».

Хотя шансы на возврат средств есть, для их возврата придется приложить значительные усилия. Если в добровольном порядке продавец не вернет всю сумму, вопрос необходимо будет рассматривать в суде. При этом исход дела будет зависеть от представленных доказательств уплаты средств и оснований их возврата.

Если их сделал покупатель

Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу. Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты. К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.

Для компенсации неотделимых улучшений покупателю придется обосновать их стоимость подтверждающими документами (договорами на выполнение ремонтных работ, приобретение материалов и т.п.). Эти же правила применяются не только к квартирам, но и к земельным участкам.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Из судебной практики: истец получил земельный участок в безвозмездное пользование от ответчика без оформления документов и построил на нем несколько хозяйственных сооружений. Потом ответчик решил продать землю официально другому покупателю. Истец обратился в суд с требованием о взыскании расходов на произведенные неотделимые улучшения земельного участка (т.е. сделанные на нем постройки). Суд в иске отказал, сославшись на тот факт, что истец не получил согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений (и не мог при этом не знать, что строит их на чужом участке).  

Другая ситуация, когда неотделимые улучшения имеют значение для покупателя – приобретение квартиры в новостройке без отделки. В этом случае стоимость произведенного ремонта может быть включена в сумму, с которой покупатель может получить имущественный налоговый вычет — всего не более 2 миллионов рублей на человека, включая основную стоимость квартиры.

При аренде

В отличие от купли-продажи, заранее решить вопрос о неотделимых улучшениях в договоре аренды является нормальной практикой.  В процессе использования оборудование квартиры изнашивается. Кроме того, арендатору могут потребоваться какие-то преобразования для комфортной жизни.

Производство ремонта полностью за счет и силами арендатора является редкостью для жилых помещений (это больше распространено в коммерческой недвижимости).  Однако отдельные ремонтные вопросы и производство улучшений желательно отразить в договоре аренды.

По общему правилу Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 623 ГК РФ) неотделимыми признаются такие улучшения арендованного недвижимого имущества, которые нельзя отделить без вреда для него (то есть, их демонтаж влечет повреждение здания или помещения).

Под повреждениями рассматриваются не только существенные разрушения конструкций, но и более мелкие следы демонтажа – отверстия от гвоздей или шурупов, поврежденные обои, напольные покрытия и другая отделка.

По общему правилу неотделимые улучшения (как часть арендованной недвижимости) поступают в собственность арендодателя. При этом арендатор, сделавший их за свой счет имеет право на возмещение их стоимости, если производство работ было согласовано с арендодателем.

Поэтому крайне важно в договоре аренды определить:

  • Перечень неотделимых улучшений, которые будут сделаны арендатором;
  • Порядок их согласования с арендодателем (если это согласование не дается в момент заключения договора);
  • Стоимость и порядок компенсации.

Стороны могут оговорить и другие способы осуществления неотделимых улучшений – за счет арендодателя, с возмещением в виде выплат или с зачетом в арендную плату за соответствующий период и т.п.

Указание в договоре неотделимых улучшений недвижимого имущества имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Просто ДДУ
Adblock
detector