Чем рискует покупатель квартиры по переуступке

Покупка новостройки по договору уступки права требования стала популярна после введения в действие федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Переуступка позволяет инвестору в стройку на стадии котлована продать квартиру, не дожидаясь регистрации права собственности, а покупателю приобрести жилье в высокой степени готовности. Тем не менее, переуступка связана и с дополнительными рисками для покупателя. Подробнее о них расскажем ниже.

Признание уступки недействительной

В случае, если квартира приобретается по уступке, нужно обратить внимание на составление договора и проверку контрагента (цедента) по нему. Если этот договор будет оспорен и признан недействительным, новый дольщик (цессионарий) может лишиться уплаченных за уступку денег и не получить квартиру.

Договор уступки должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. Не проводится регистрация только тех договоров, по которым уступается неустойка и иные денежные требования к застройщику.

Если договор уступки заключается с юридическим лицом, оплата цены по нему должна проводиться после регистрации договора в Росреестре.

Если цедент – физическое лицо состоит в браке, на распоряжение совместным имуществом потребуется согласие супруга или супруги.

Кроме того, если признан недействительным основной договор ДДУ, уступка прав по нему также не будет иметь силы. Поэтому нужно внимательно проверить, правильно ли был заключен договор и была ли проведена его регистрация.  

Проблемы между застройщиком и цедентом

При наличии задолженности у цедента, эту сумму застройщик будет взыскивать с нового дольщика, согласившегося на уступку. Поэтому до покупки квартиры по переуступке нужно проверить, завершены ли расчеты между застройщиком и первым дольщиком.

Если на квартиру оформлена рассрочка, уступка может быть проведена только с согласия застройщика.  Получение письменного согласия на переуступку в этом случае обязательно.

Но и в том случае, если цедент утверждает, что он полностью рассчитался за квартиру, желательно проверить эту информацию. Сделать это можно, обратившись напрямую к застройщику.

Признание цедента банкротом

Существует еще один риск, связанных с оспариванием сделки уступки. В случае, если цедент будет признан банкротом, все его сделки за предшествующие годы могут быть оспорены, если они наносили вред имущественным интересам кредиторов.

Взыскание денег с застройщика

Уступка прав требования, как правило, является платной. При этом сумма, которую получает цедент больше чем та, которую он заплатил застройщику.

Становясь на его место в договоре, новый дольщик приобретает права требования к застройщику по передаче квартиры. Однако сумма этих требований ограничена той, которая была изначально уплачена по договору. Именно от начальной цены ДДУ будет рассчитываться неустойка за просрочку передачи квартиры, неустранение недостатков и иные требования.

В случае расторжения ДДУ по какой-либо причине новый дольщик – цессионарий сможет получить только указанную в договоре с застройщиком сумму. Взыскать что-то с цедента в такой ситуации будет проблематично.

Возможный долгострой

Если уступка проводится на стадии строительства, не близкой к завершению, нужно обратить особое внимание на состояние стройки. Возможно, предыдущие дольщики избавляются от ДДУ, потеряв надежду дождаться ключей от квартиры.

Поэтому в подобных сделках важно проверить застройщика и объект долевого строительства. Тщательный подход к проверке позволит не купить квартиру в долгострое.

Покупка переуступки имеет много нюансов, которые необходимо учесть. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector