COVID – аренда: меры поддержки арендаторов и арендодателей, и как их применить

В связи с коронавирусной инфекцией и введенными из-за нее ограничениями финансовое положение многих организаций и граждан пошатнулось. Среди многочисленных мер поддержки, предлагаемых государством, есть и затрагивающие арендаторов и арендодателей недвижимого имущества. Рассмотрим их подробнее.

COVID и арендная плата

1 апреля 2020 года был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Его статья 19 посвящена вопросам аренды в ситуациях, когда в том или ином субъекте Российской Федерации были приняты ограничительные меры (режим повышенной готовности) в связи с COVID-19. Закон предусматривает следующие меры поддержки:

  • Отсрочку
  • Возможность пересмотра арендной платы;
  • В некоторых случаях – ее уменьшение.

Отсрочка

Арендодатель обязан дать отсрочку арендной платы за 2020 год арендатору, обратившемуся с такой просьбой (п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Порядок предоставления рассрочки определен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439. В соответствии с ним:

  • Отсрочка предоставляется по договорам, которые были заключены до введения ограничительных мер в связи с коронавирусом;
  • Арендатор – организация или ИП, которые ведут деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции.
На физических лиц это постановление не распространяется. Оно не касается также любой аренды жилых помещений, независимо от того, кто является арендатором (п. 2 Постановления Правительства № 439.

В отношении коммерческих помещений льготы и преимущества применяются не только при аренде помещений в целом, но и отдельных их частей. На это указал Верховный Суд РФ в Обзоре по некоторым вопросам судебной практики от 30 апреля 2020 года № 2 (вопрос № 6).

Перечень наиболее пострадавших отраслей был утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 434. В нем определены отрасли и их коды ОКВЭД -2. Время от времени в перечень вносятся изменения. Актуальная редакция перечня размещена во многих источниках, в том числе на сайте ФНС России.

Для того, чтобы претендовать на отсрочку, зарегистрированный ОКВЭД арендатора по основной деятельности должен быть включен в перечень. 

Право получить отсрочку распространяется на всех арендаторов вне зависимости от того, является ли недвижимое имущество государственным, муниципальным или частным (п. 2 постановления Правительства РФ № 439).

Постановление Правительства РФ № 439 устанавливает минимальные параметры отсрочки, на которую может претендовать пострадавший арендатор. Своим соглашением стороны договора аренды могут установить и другие условия, но они должны быть не менее благоприятны для арендатора.

Условия отсрочки арендной платы:

  • отсрочка в полном размере арендной платы предоставляется на срок действия режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) в соответствующем субъекте Российской Федерации;
  • если режим повышенной готовности прекращен до 1 октября 2020 года, то в период между его прекращением и 1 октября арендатор может попросить об отсрочке оплаты 50% арендной платы;
  • отсрочка не касается стоимости коммунальных услуг или расходов на содержание имущества, если они включены в арендную плату. Но, если по законодательству субъекта Федерации арендодатель был освобожден от оплаты таких услуг, отсрочку необходимо предоставить;
  • образовавшуюся задолженность нужно погасить не ранее 1 января 2021 и не позднее 1 января 2023 – то есть, в течение 2 лет. Более конкретный срок может быть согласован арендатором и арендодателем;
  • погашение задолженности осуществляется равными платежами, каждый из которых не должен быть более половины стандартной арендной платы за месяц;
  • не начисляются штрафы, пени, неустойки на задолженность, образовавшуюся в связи с отсрочкой;

Еще одним условием получения отсрочки является требование арендатора о ее предоставлении. По умолчанию отсрочку не дадут. При этом арендодатель обязан уведомить арендатора о предоставленных ему возможностях.

В соответствии с изданными Верховным Судом РФ разъяснениями, обязательства по срокам уплаты арендной платы и предоставлению отсрочки считаются измененными со дня, когда был введен режим повышенной готовности.  При этом не имеет значения, когда арендатор и арендодатель подписали дополнительное соглашение к договору аренды об изменении сроков оплаты (Обзор по отдельным вопросам судебной практики ВС РФ № 2 от 30 апреля 2020 года, вопрос № 3).

Снижение

Согласно п. 2 ст. 19 Федерального закона № 89-ФЗ арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшить арендную плату за тот период, пока он не мог использовать имущество из-за принятых органами власти ограничительных мер.

Правительство РФ также рекомендовало арендодателям снизить размер арендной платы за тот период, пока арендатор не вел деятельность в связи с введением ограничительных мер и объявлением нерабочих дней (п. 2 Постановления Правительства № 439). Но конкретные параметры этих арендных каникул остаются на усмотрение арендодателей.

Арендная плата подлежит уменьшению с начала коронавирусных каникул, то есть принятия решения о режиме повышенной готовности в той местности, где расположена арендованная недвижимость (вопрос № 5 Обзора по некоторым вопросам судебной практики, утвержденного ВС РФ 30 апреля 2020 года).

Пересмотр

Закон № 89-ФЗ дополнительно разрешает сторонам договоров аренды пересматривать размер арендной платы в любое время в течение 2020 года. Эта норма больше техническая. Она отменяет действие пункта 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендатор – малый и средний бизнес

Арендаторы – субъекты малого и среднего бизнеса в ближайшее время получат еще одну меру поддержки. Государственная Дума РФ приняла законопроект, согласно которому они могут без штрафов расторгнуть договор аренды в любое время без каких-либо штрафных санкций.

Обычно досрочное расторжение по инициативе арендатора сопровождается выплатой существенных неустоек в размере арендной платы за несколько месяцев. Новый закон позволит арендатору без дополнительных расходов расторгнуть договор, если он понимает, что в дальнейшем не сможет продолжить бизнес.

Законопроект был передан в Совет Федерации для окончательного рассмотрения, которое намечено на начало июня.

Может ли арендодатель отказаться

Несмотря на указание в законе многочисленных мер поддержки арендаторов, для арендодателей остаются некоторые возможности применить их по своему усмотрению. Верховный Суд РФ указал, что арендодатель может доказать, что конкретный арендатор не пострадал от коронавирусных ограничений (вопрос 4 Обзора от 30 апреля 2020 года).

Например, если арендатор продолжал деятельность в помещении, несмотря на запрет властей, его поведение могут признать недобросовестным.  В этом случае суд откажет арендатору в его требованиях о предоставлении отсрочки арендной платы.

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector