До какого момента застройщик может продавать квартиры по ДДУ

По договору долевого участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства дольщиков (граждан и организаций) для целей финансирования строительства жилья. Поэтому действие ДДУ ограничено во времени. Заключать его можно до тех пор, пока строительство дома не окончено.

До какой даты можно заключить

Возможность заключения ДДУ на этапе строительства многоквартирного дома не вызывает сомнений. Однако, когда строительство завершается, перспектива заключения договора становится более спорной. На данный момент нет единого ответа на вопрос о том, можно ли заключить ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.

Завершение строительства дома по 214-ФЗ включает в себя два ключевых момента:

  • Ввод дома в эксплуатацию в соответствии с правилами Градостроительного кодекса РФ.
  • Передача квартиры по акту дольщику.

После ввода в эксплуатацию

На этом этапе органы строительного надзора и приемочная комиссия проверяют соответствие построенного дома проектной документации и обязательным требованиям, применимым при строительстве объектов подобного типа. Результатом является разрешение на ввод в эксплуатацию, выдаваемое региональным органом строительного надзора.

До этого момента договор долевого участия заключать можно. Однако закон не содержит однозначного ответа на вопрос о том, можно ли заключить ДДУ после того, как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Прямого запрета на это закон не содержит, в связи с чем некоторые застройщики заключают подобные соглашения. Однако существует риск, что Росреестр откажет в регистрации ДДУ, ссылаясь на тот факт, что строительство дома уже завершено.

Судебная практика по таким делам складывается неоднозначно. Некоторые суды признают, что ДДУ могут заключаться и после ввода дома в эксплуатацию. Другие полагают, что разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что строительство завершено, а средства дольщиков привлекаются именно на постройку дома – поэтому после этого момента ДДУ заключать нельзя.  

Но, даже если суд встанет на сторону застройщика в споре с Росреестром и зарегистрирует договор, судебное разбирательство займет некоторое время. К концу рассмотрения спора смысл заключать ДДУ может отпасть, поскольку квартира уже будет готова для передачи дольщику.

Заключение договора долевого участия на этом этапе представляет собой риск, прежде всего, для дольщика. Оплата застройщику в соответствии с законом возможна только после его регистрации в органах Росреестра. Если регистрация не состоится, дольщик не потеряет деньги. Но при этом он может потерять время, за которое цена на квартиру вырастет.

В любом случае необходимо воздерживаться от оплаты каких-либо сумм по договору долевого участия до его регистрации.

Альтернативой ДДУ на последнем этапе становятся предварительные договоры купли-продажи квартир или договоры купли-продажи будущей вещи. Согласно подобным договорам, застройщик обязуется передать квартиру в будущем после того, как право собственности на нее будет зарегистрировано.

Эти договоры не связаны с долевым участием, и их заключение подчиняется другим правилам, установленным гражданским законодательством. Подробнее об их заключении читайте в отдельном материале нашего сайта.

После передачи квартиры по акту дольщику

Акт подписывается в соответствии с уже заключенным договором долевого участия.  Передача квартиры дольщику происходит уже после того, как дом был введен в эксплуатацию. На этом этапе дольщик осматривает построенный объект, высказывает замечания к строительству, а застройщик устраняет их. После того, как все разногласия по поводу качества объекта устранены (или сразу же, если они не возникали) дольщик и застройщик подписывают акт приема-передачи.

Акт между застройщиком и дольщиком завершает выполнение обязательств застройщика по ДДУ. Поэтому любая уступка прав по заключенному ДДУ и замена стороны в нем возможны только до подписания акта приема-передачи. После этой даты права требования, которые можно было бы уступить, прекращают существовать, поскольку дольщик уже получил квартиру от застройщика (подробнее об этом здесь).

С какой даты можно заключить

В отличие от конечного момента существования договора долевого участия, начальный момент для его заключения определен в законе более четко. В соответствии со ст. 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств по ДДУ возникает у застройщика только после выполнения ряда условий:

  • Получение разрешения на строительство;
  • Размещение проектной декларации;
  • Регистрация прав на земельный участок;
  • Соответствие иным условиям, предусмотренным 214 федеральным законом.

Заключение ДДУ и сопутствующая проверка застройщика и объекта строительства имеют много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector