По договору субаренды квартира или другое помещение передается новому субарендатору во временное пользование на срок, не превышающий срока аренды. Другое название субаренды – поднаем, поскольку субарендатор добавляется в цепочку арендных отношений после первого арендатора. Для того, чтобы договор субаренды (поднайма) квартиры был юридически действительным, при его заключении необходимо соблюсти несколько правил.
Согласие арендодателя
Передать жилое помещение в субаренду можно только с согласия его собственника, выступающего первоначальным арендатором (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие должно быть зафиксировано в письменном виде:
- непосредственно в основном договоре аренды в виде одного из его пунктов; либо
- в отдельном документе, также составленном в письменной форме.
Срок
По правилам статьи 615 ГК РФ (часть 2) договор субаренды может быть заключен только на то время, пока действует основной договор аренды. В случае превышения этого срока договор считается действующим только в течение срока аренды. После его окончания арендодатель может выселить и арендатора, и его субарендатора.
Образец договора
Договор субаренды (поднайма) жилого помещения
ФИО, адрес (далее – Наймодатель) и
ФИО, адрес (далее – Наниматель),
Заключили настоящий договор о нижеследующем.
1 Предмет договора
1.1 Наймодатель передает, а наниматель принимает во временное владение и пользование квартиру, имеющую следующие характеристики (Квартира):
- адрес;
- количество комнат;
- площадь;
- кадастровый номер.
1.2 Квартира принадлежит наймодателю на праве аренды согласно договору аренды № ____ от _____ с ФИО (арендодатель), заключенному на срок _____. Согласие Арендодателя на заключение настоящего договора получено.
1.3 Наймодатель гарантирует Нанимателю, что Квартира находится в пригодном для проживания состоянии, в отношении нее отсутствуют какие-либо обременения (за исключением договора аренды, указанного в статье 1.2 выше), отсутствуют какие-либо права или притязания третьих лиц, которые могут помешать использованию Нанимателем Квартиры по назначению (для проживания Нанимателя и членов его семьи в составе _______). Квартира передается в поднаем с согласия Наймодателя и членов его семьи.
1.4 Одновременно с Квартирой Наймодатель передает Нанимателю во владение и временное пользование движимое имущество (мебель и предметы домашней обстановки), перечень которого приведен в Приложении 1. Плата за пользование указанным имуществом включена в плату за пользование Квартирой.
2 Плата за пользование квартирой
2.1 Наниматель обязуется оплачивать Наймодателю плату за пользование квартирой в сумме ____ (цифрами и прописью) рублей ежемесячно в срок до ___ числа оплачиваемого месяца.
2.2 Наймодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер платы за пользование квартирой, но не более, чем на 5% однократно за период действия настоящего договора.
2.3. Плата за пользование Квартирой не включает в себя стоимость коммунальных услуг (вода, отопление, водоотведение, электричество, газ, услуги связи). Наймодатель самостоятельно оплачивает указанные услуги согласно квитанциям, выставленным управляющей компанией и поставщиками услуг.
2.4 В целях обеспечения обязанности Нанимателя по возврату Квартиры и имущества в нормальном состоянии Наниматель вносит Наймодателю депозит в сумме _____ рублей (Депозит) в течение 3 дней с даты заключения настоящего Договора. Депозит не подлежит зачету в счет платы за пользование Квартирой.
3 Права и обязанности сторон
3.1 Наймодатель обязан
3.1.1 Передать Нанимателю квартиру в состоянии, пригодном для использования в соответствии с настоящим Договором;
3.1.2 Производить капитальный и текущий ремонт Квартиры, ремонт сантехнического, электрического и иного установленного в ней оборудования (за исключением случаев, когда поломка вызвана действиями Нанимателя).
3.2 Наниматель обязан
3.2.1 Принять от Наймодателя Квартиру и возвратить ее в том же состоянии (с учетом нормального износа) после завершения срока действия настоящего договора.
3.2.2. Своевременно оплачивать плату за пользование Квартирой и коммунальными услугами.
3.2.3 Бережно относиться к переданному ему имуществу, не допускать причинения ему вреда.
3.2.4 Соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности.
3.2.5 Освободить Квартиру незамедлительно после прекращения настоящего Договора по любой причине.
4 Срок поднайма и порядок приема-передачи
4.1 Срок поднайма Квартиры по настоящему договору – с ____ по _____20 ___.
4.2 Наймодатель обязуется передать Нанимателю Квартиру, а Наниматель принять ее по акту приема-передачи в срок не позднее 3 дней с даты подписания настоящего Договора.
4.3. В связи с тем, что настоящий Договор является краткосрочным, он не подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.
5 Ответственность сторон и порядок расторжения
5.1 В случае просрочки внесения платы за пользование Квартирой или коммунальные услуги Наниматель обязуется выплатить Наймодателю неустойку в размере 0.1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.2 Наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в следующих случаях:
5.2.1 просрочки внесения платы за пользование Квартирой или за коммунальные услуги более, чем на 1 месяц;
5.2.2 нарушение Нанимателем правил эксплуатации жилищного фонда, небрежное отношение к Квартире и находящемуся в ней имуществу.
5.3 Договор признается расторгнутым с момента получения Нанимателем соответствующего уведомления от Наймодателя (такое уведомление может быть направлено по адресу Квартиры).
5.4 При расторжении Договора Наниматель обязан компенсировать Наймодателю ущерб, причиненный Квартире и находящемуся в ней имуществу. Ущерб компенсируется за счет Депозита. В случае, если внесенных в Депозит средств недостаточно, Наниматель обязуется доплатить оставшуюся сумму в течение 3 рабочих дней после поступления соответствующего требования Наймодателя.
6 Заключительные положения
6.1 Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон. Все изменения и дополнения к нему должны быть составлены в письменном виде за подписью обеих сторон.
6.2 Все возникающие споры в связи с настоящим Договором стороны будут стремиться решить переговорным путем. В случае недостижения согласия спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.
Подписи сторон.
Заключение договора поднайма
Договор субаренды (поднайма) квартиры между физическими лицами должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами — субарендодателем (он же – арендатор в основном договоре аренды или найма) и субарендатором.
В договоре указываются:
- ФИО и контактные данные сторон;
- Описание передаваемой в субаренду квартиры, ее кадастровый номер, площадь, иные характеристики;
- Размер платы, вносимой субарендатором и сроки ее внесения;
- Срок субаренды, а также порядок приема и передачи квартиры от субарендодателя к субарендатору и обратно;
- Иные условия, которые стороны сочтут необходимым включить в договор.
Регистрация
Обременение в виде субаренды (поднайма) жилого помещения подлежит государственной регистрации в том случае, если договор заключен на срок более 1 года (п. 2 ст. 609, ст. 674 ГК РФ). Регистрация осуществляется органами Росреестра, подача документов производится через МФЦ.
На регистрацию подается:
- договор субаренды в количестве экземпляров по числу сторон, а также дополнительный экземпляр для Росреестра;
- согласие собственника жилья – арендодателя по основному договору аренды, если оно оформлено в виде отдельного документа;
- подтверждение оплаты госпошлины за регистрацию;
- в некоторых случаях для регистрации могут потребоваться дополнительные документы (к примеру, касающиеся постановки на кадастровый учет).
Стоимость регистрации договора субаренды квартиры в Росреестре составляет 2000 рублей, если договор заключен между физическими лицами. Эта госпошлина делится на всех участников договора.
Так субаренда или поднайм?
Понятие поднайма определено в статье 77 Жилищного кодекса РФ применительно к квартирам, находящимся в государственной (муниципальной собственности). Такое жилье находится в пользовании на основании договора жилищного найма, и может быть далее сдано в поднаем. Заключение такого договора допускается в отношении:
- всей квартиры, если наниматель и члены его семьи будут временно отсутствовать, либо
- ее части (но при этом должна соблюдаться норма предоставления жилых помещений на каждого из проживающих в данной квартире в соответствии со ст. 66 ЖК РФ).
Договор поднайма социального жилья заключается в письменной форме, один его экземпляр передается наймодателю.
Если квартира находится в частной собственности, разницы нет и название договора можно определить по собственному желанию – субаренда или поднаем. Суть отношений между арендатором и субарендатором от этого не изменится.
Расторжение
Расторжение договора поднайма квартиры может происходить:
- по взаимному согласию сторон путем подписания соответствующего соглашения;
- при расторжении договора аренды с собственником квартиры;
- по инициативе одной из сторон.
В случае, если в договоре предусмотрена возможность отказа от договора без суда, для расторжения достаточно письменного уведомления от одной из сторон. В противном случае вопрос о расторжении будет решать суд.
В статье приводится общая информация о содержании норм законодательства. Для получения ответа на конкретный вопрос обратитесь к юристу.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
