Если ДДУ подписан до брака, придется ли делить собственность на квартиру

Заключая договор долевого участия, покупатель получает свою квартиру через несколько лет. За это время он может жениться или развестись. По общему правилу, все приобретенное в браке недвижимое имущество становится совместной собственностью супругов. Если окажется, что ДДУ заключен до брака, а собственность оформлена уже после свадьбы, квартира может остаться в единоличной собственности того супруга, на которого она оформлена, если он успел оплатить ее застройщику до вступления в брак, либо ДДУ перешел по наследству.

ДДУ заключен и оплачен до брака

Это самая простая ситуация из возможных. Согласно правилам статьи 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежащее супругу до вступления в брак, остается его личной собственностью. Второй супруг не имеет прав на нее.

Если один из супругов заключил ДДУ до брака и оплатил его, считается, что на приобретение квартиры были потрачены его личные средства. Он и будет признан единоличным собственником полученной квартиры.

Однако если в квартиру, купленную по ДДУ до брака были сделаны существенные вложения за счет общих средств, она может стать совместной на основании ст. 37 Семейного кодекса. Эта норма закона предусматривает, что личное имущество супругов может стать совместной собственностью, если в него были произведены вложения, существенно увеличивающие его стоимость.

Оплата после свадьбы

Оплата цены квартиры или существенной ее части после свадьбы меняет ситуацию. В этом случае считается, что на приобретение квартиры потрачены общие деньги супругов.  Квартира, купленная по ДДУ в браке становится совместной собственностью супругов. И муж, и жена могут претендовать на долю в ней.

При заключении ДДУ в браке на него потребуется оформить нотариально заверенное согласие супруга. Подробнее об этом читайте здесь.

Ипотека

Если ДДУ заключен до регистрации брака в ипотеку, выплата средств по кредиту будет проводиться уже после свадьбы за счет зарабатываемых супругами средств. Они признаются общей собственностью супругов, поэтому и ипотечная квартира становится совместным имуществом.

Исключением является ситуация, когда ипотека по ДДУ погашена за счет продажи другой недвижимости, принадлежавшей одному из супругов до брака (подробнее об этом ниже).

ДДУ заключен в браке, но оплачен личными средствами

Статья 36 Семейного кодекса принадлежащая супругу до вступления в брак собственность, а также недвижимость, другие вещи и деньги, полученные в дар, остаются его личным имуществом.

Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает имущество из режима общей совместной собственности (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 года № 67-КГ16-2).

Поэтому, если ДДУ оплачен за счет личных средств одного из супругов, полученная по нему квартира может перейти в личную собственность этого супруга. Однако нужно быть готовым к тому, что статус этих денег и квартиры придется доказывать в случае развода или раздела имущества.

Зачастую возникает вопрос, можно ли считать личными средства, полученные супругом от продажи своей собственности (например, другой добрачной недвижимости).  Как правило, суды признают, что эти деньги будут собственностью того супруга, который продал свою квартиру.  Поэтому и приобретенное на них по ДДУ имущество будет принадлежать этому же супругу.

Из судебной практики: суд рассматривал вопрос о статусе квартиры, приобретенной супругой на средства, полученные от продажи добрачной квартиры. Дело дошло до Верховного Суда РФ. Суд установил, что истица потратила на приобретение квартиры деньги, полученные ей от продажи другой квартиры, находившейся в ее личной собственности. Срок между получением денежных средств от продажи добрачного имущества и оплатой по ДДУ составил 5 дней, что исключало любую возможность утверждать, что эти деньги были нажиты с участием второго супруга. На этом основании суд пришел к выводу, что спорная (новая) квартира не может быть признана общим совместным имуществом супругов.

Ситуация становится сложнее, если оплата проводилась и за счет добрачных, и за счет совместных средств. В этом случае на квартиру могут претендовать оба супруга, но размер их долей будет определяться с учетом размера вложенного.

Доли сторон в праве собственности на спорную квартиру подлежат определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 марта 2016 года № 67-КГ15-26).

Наследство или дарение

Полученное в дар или наследство имущество считается собственностью того супруга, который его получил (ст. 36 СК РФ).  Поэтому, если права по ДДУ были подарены (то есть, перешли на основе безвозмездной уступки прав) или получены по наследству одним из супругов, квартира будет считаться его личной собственностью.

Подробнее о том, как переоформляется ДДУ при передаче по наследству, читайте в отдельном материале нашего сайта.

Эскроу счет

После вступления в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» расчеты с застройщиками по новым проектам осуществляются с использованием счета эскроу. Это специальный счет, на который дольщик вносит деньги после заключения ДДУ, и где они хранятся до завершения строительства.

Подробнее о механизме расчетов с использованием эскроу читайте в другом материале нашего сайта.

Если эскроу счет оформлен по ДДУ до брака, то и внесенные на него средства, очевидно, являются личной собственностью того супруга, который их оплатил. Поэтому вне зависимости от момента получения этих денег застройщиком квартира перейдет в собственность оплатившего его цену супруга.  Если же оплата произведена в браке, то собственность на такую квартиру становится совместной.

Есть брачный договор

Все перечисленные выше случаи оформления совместной собственности на квартиру касаются только тех супругов, которые не оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества. По этому документу супруги могут разделить как уже принадлежащее им имущество, так и то, которое поступит в их собственность в будущем.

В случае заключения брачного договора квартира по ДДУ будет оформлена на того супруга, в собственность которого она передана по взаимной договоренности.

Это применимо и в случае, если речь идет об уже оформленной недвижимости. Часто в брачном договоре супруги определяют, что недвижимое имущество будет считаться собственностью того из них, на которого оно официально зарегистрировано.

Брачный договор должен обеспечивать справедливый раздел имущества, не ущемляя права одного из супругов. К примеру, условие о том, что вся семейная собственность переходит к мужу, а жена остается без какой-либо компенсации, может быть признано судом не соответствующим закону и отменено.

Если брачный договор признан недействительным, правовой режим имущества супругов возвращается к исходному состоянию – общая совместная собственность.

В случае развода

Случаются и обратные ситуации – супруги или один из них подписывают ДДУ. Но до момента оформления собственности они решают развестись.  В этом случае обычно на квартиру могут претендовать оба супруга, если большая часть ее стоимости уже выплачена застройщику. Подробнее о том, как делить ДДУ при разводе, читайте в другом материале нашего сайта.

«Гражданский» брак

Все перечисленные выше правила определения, кто будет собственником квартиры, купленной в браке по ДДУ, применимы в случае, если брак официально зарегистрирован.

Если же средства вложены в квартиру партнера без официальной регистрации отношений (в так называемом «гражданском браке»), скорее всего, претендовать на нее второй партнер не сможет. Ситуация может измениться только, если на руках есть какие-либо документы, дающие право претендовать на эту собственность.

Оформление приобретенной по ДДУ квартиры в собственность в период брака имеет множество различных нюансов, которые невозможно описать в короткой статье. Обратитесь к юристу за консультацией по вашему вопросу – это поможет избежать дорогостоящих ошибок.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector