Как подарить ДДУ другому человеку

Перерегистрация ДДУ на другого человека не представляет сложностей на любом этапе строительства. В этой статье мы расскажем, как передать ДДУ безвозмездно (то есть, подарить) и правильно оформить все связанные с этим документы.

Как подарить

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях.  Для этого потребуется один из следующих договоров:

  • Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
  • О купле-продаже или дарении будущей вещи.
Наиболее часто для передачи прав по ДДУ (в том числе в случаях дарения) используют договор уступки.  Его можно заключать до того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.

После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

  • От имени малолетних и неедеспособных граждан;
  • Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
  • Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
  • Между коммерческими организациями.
Если дарение ДДУ не относится к какому-либо из перечисленных выше случаев, то такой договор заключить можно.

До сдачи дома или после ввода в эксплуатацию

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Как оформить

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Договор безвозмездной уступки прав по ДДУ (дарения) оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росрестре. В договоре должно быть прямо указано, что права по ДДУ передаются безвозмездно (т.е. в дар).

Нотариально заверять такой договор не требуется.  Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

  • Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
  • Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
  • Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
  • Документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
  • Оплата госпошины.
Госпошлина за регистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Нужно ли согласие застройщика

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется.  Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Когда может понадобиться дарение

Обычно дарение ДДУ оформляется между родственниками. Сложно представить, чтобы имеющую немалую стоимость квартиру подарили постороннему человеку. Часто таким образом родители дарят квартиры детям, или наоборот. Однако закон не запрещает и дарение посторонним лицам, если соблюдаются правила ст. 575 ГК РФ, которая упоминалась выше.

Если договор долевого участия был заключен в браке, для распоряжения им потребуется согласие жены или мужа. Считается, что такой договор был оплачен за счет совместного имущества супругов.

Приобретенное безвозмездно имущество не считается общей собственностью супругов. Родители могут подарить оплаченный ДДУ (или готовую квартиру) своему сыну или дочери, состоящей в браке, и подарок останется в личной собственности получателя.

В случае развода делить такую квартиру не придется. В отличие от дарения ДДУ, возмездная уступка автоматически делает имущество принадлежащим обоим супругам. Поэтому, если у родителей есть желание оставить квартиру за своим сыном или дочерью в случае развода, необходимо использовать именно безвозмездный вариант.

Важно: если в период брака в квартиру были произведены вложения за счет совместных средств супругов, она может стать общей. Если квартира строится без отделки, с дарением лучше повременить до того момента, как будет зарегистрировано право собственности и завершен ремонт.

Налоги

При дарении квартиры по ДДУ нужно учитывать налоговые последствия этой сделки:

  • Отсутствие налогового вычета;
  • Необходимость заплатить налог при продаже в полном объеме.

Налоговый вычет при покупке квартиры предоставляется в размере затраченных на ее приобретение средств (но не более 2 миллионов рублей).  Если оплату по договору долевого участия производил один человек, а квартиру в собственность получил другой, ни один из них не получит налоговый вычет.

Но и в случае возмездной уступки между родственниками в вычете также могут отказать (подробнее об этом здесь).

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры продавец не сможет уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи на сумму расходов на приобретение имущества (и снизить таким образом подоходный налог).  В случае дарения никаких расходов на приобретение квартиры он не понес, поэтому уменьшать доходы не на что.

Налог при продаже не взимается в случае, если квартира находилась в собственности продавца более минимального срока владения (3 или 5 лет). Подробнее об этом здесь.

Оформление дарения по ДДУ имеет ряд нюансов, которые невозможно отразить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите консультацию по Вашему вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector