Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Заключенный договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть до окончания срока его действия.  Существует два способа сделать это: по взаимному согласию, подписав соглашение о расторжении договора аренды, либо по заявлению одной из его сторон.  Одностороннее досрочное расторжение возможно только в случаях, которые указаны в ГК РФ либо непосредственно в договоре аренды.

По соглашению сторон

Взаимное согласие сторон будет достаточным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения в любой момент.  Как правило, инициатором прекращения аренды все равно будет одна из сторон.  Но итоговый документ – соглашение о расторжении договора — оформляется за подписью как арендатора, так и арендодателя.

Не имеет значения, на какой срок заключен договор аренды. Расторгнуть его по соглашению сторон можно в любом случае.

Форма соглашения

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения оформляется в письменном виде за подписью арендатора и арендодателя.  А вот необходимость его государственной регистрации зависит от срока, на который было заключено соглашение.

Долгосрочный договор аренды (со сроком действия 1 год и более) подлежит государственной регистрации в Росреестре.  Такая аренда вносится в ЕГРН, как обременение объекта недвижимости или его части.  Поэтому соглашение о расторжении долгосрочного договора аренды необходимо также сдать в Росреестр для того, чтобы обременение сняли.

Если по соглашению сторон расторгнут краткосрочный договор аренды (к примеру, заключенный на 11 месяцев), то регистрировать его прекращение не нужно. 

Если по какой-либо причине договор аренды был заверен нотариусом, то и соглашение о расторжении необходимо заверить нотариально.  Но на практике такое встречается крайне редко.

Условия досрочного расторжения аренды

Содержание соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения может очень сильно отличаться в разных ситуациях.  Необходимый минимум для включения в него выглядит следующим образом:

  • стороны соглашения с указанием их реквизитов и лиц, уполномоченных подписать его;
  • указание на договор аренды нежилого помещения, арендные отношения по которому прекращаются;
  • утверждение о расторжении этого договора;
  • дата окончания аренды и срок освобождения помещения арендатором;
  • порядок завершения расчетов между сторонами;
  • подписи сторон.
В соглашение о расторжении могут быть включены также дополнительные условия, если этого требует ситуация.  К примеру, можно предусмотреть компенсацию в пользу арендодателя за досрочное освобождение помещения, инициированное арендатором, или наоборот. Отдельного упоминания заслуживают сделанные в помещении неотделимые улучшения (ремонт) и компенсация за них.  Особенности могут быть установлены в части погашения задолженности по аренде и других вопросов, важных для сторон.

Образец соглашения

Соглашение о расторжении

договора аренды нежилого помещения № ___ от _____

Г. Москва     «__» ______20___ года

Название / ФИО, адрес, регистрационные/паспортные данные, в лице ____, действующего на основании ____ («Арендодатель»); и

Название / ФИО, адрес, регистрационные/паспортные данные, в лице ____, действующего на основании ____ («Арендатор»).

Заключили настоящее соглашение («Соглашение») о расторжении Договора аренды нежилого помещения № ____ от _____20__ («Договор аренды») о следующем.

  1. Стороны договорились расторгнуть Договор аренды с ____ 20__ года.
  2. Арендатор обязуется освободить занимаемое им по Договору аренды нежилое помещение кадастровый номер _____ по адресу _____ в срок, указанный в пункте 1 настоящего Соглашения. При этом Стороны составят акт приема-передачи нежилого помещения.
  3. Арендная плата за период с даты подписания настоящего Соглашения о расторжении до даты прекращения аренды зачитывается в счет депозита, внесенного Арендатором за последний месяц аренды. Остаток депозита в размере ____ рублей Арендодатель возвращает Арендатору в течение ___ дней после подписания акта приема-передачи нежилого помещения в состоянии, соответствующем условиям договора.
  4. Настоящее соглашение составлено в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон.

Бланк акта

После завершения аренды имущество должно быть возвращено арендодателю.  Чтобы оформить возврат, стороны подписывают письменный акт об этом.  В акте фиксируется дата возврата помещения и его состояние на момент передачи арендодателю.  Примерный образец акта приема-передачи приводится ниже, а более подробные рекомендации по его составлению вы можете прочитать в отдельной статье нашего сайта.

Акт приема-передачи к

Соглашению о расторжении договора аренды № ___ от ____

Г. Москва   ХХ.ХХ.20ХХ года

ФИО / наименование, в дальнейшем именуемый «Арендатор», в лице ФИО, действующего на основании ХХХ; и

ФИО / наименование, в дальнейшем именуемый «Арендодатель», в лице ФИО, действующего на основании ХХХ;

Составили настоящий Акт приема-передачи нежилого помещения к Договору аренды от ХХ.ХХ.20ХХ № ХХХХ  (далее – Договор аренды) о нижеследующем.

  1. Арендатор передал, а Арендодатель принял нежилое помещение кадастровый номер ____, площадью _____ , расположенное по адресу _______.
  2. Помещение передается в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям Договора.
  3. Стороны не имеют взаимных претензий в связи с передачей помещения.
  4. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах (по одному для каждой из Сторон).

Подписи и печати сторон.

Регистрация и госпошлина

В случае, если договор аренды был зарегистрирован в связи с заключением на длительный срок (1 год и более), его расторжение также должно быть зарегистрировано.  Это правило касается как расторжения по соглашению, так и одностороннего расторжения. В последнем случае за регистрацией обращается расторгнувшая его сторона.

Государственная пошлина за регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения не уплачивается. 

В соответствии со ст. 333.35 Налогового кодекса РФ, устанавливающей льготы и освобождения от госпошлины, государственная регистрация прекращения обременений недвижимости проводится без уплаты госпошлины.  Зарегистрированное соглашение об аренде нежилого помещения является одним из обременений этого объекта.  Поэтому его прекращение регистрируется бесплатно.

Аналогичная позиция подтверждена в Письме Минфина РФ от 14.10.2013 года № 03-05-06-03/42728.  По мнению ведомства, регистрация соглашения о расторжении договора аренды недвижимости регулируется пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и п. 3 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которыми госпошлина за нее не подлежит взиманию.

Сроки

При расторжении договора аренды нежилого помещения по соглашению стороны могут определить сроки прекращения аренды по своему усмотрению.  Как правило, расторжение и освобождение помещения происходит в течение одного -двух месяцев после того, как окончательное решение принято.  Но встречаются и другие сроки.

Если требуется регистрация соглашения, ее срок составит от 7 до 10 рабочих дней после сдачи документов в Росреестр или МФЦ.  Возможны также задержки в регистрации.  Но на освобождение помещения они не повлияют, если стороны не согласовали другие условия.

Одностороннее расторжение

Сценарии одностороннего расторжения договора могут быть более разнообразны.  В зависимости от взгляда второй стороны на серьезность причин для расторжения, этот процесс может оказаться как достаточно коротким, так и длительным, вплоть до рассмотрения дела в суде.

Арендодателем

Условия для прекращения договора аренды по одностороннему волеизъявлению арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ.  К их числу отнесены всевозможные нарушения, которые допускает арендатор (многократная просрочка оплаты по договору, порча арендованного имущества, повторяющиеся или существенные нарушения других условий договора).  Основным механизмом расторжения по этим основанием является подача иска в суд.

В дополнение к установленному в законе списку стороны могут внести в договор дополнительные основания для расторжения.  Обычно и такой расширенный список включает в себя разнообразные отступления от условий соглашения со стороны арендатора. К примеру, стороны могут подробнее определить, что именно будет считаться существенным нарушением, а что нет, чтобы избежать дальнейших споров.

Можно также установить основания для расторжения, которые не будут связаны с неправомерными действиями арендатора.  Закон не ограничивает возможность сторон договора аренды определять это условие по собственному усмотрению.  На это указал ВАС РФ в Информационном письме № 66 от 11 января 2002 года (пункт 25).

Кроме того стороны могут предусмотреть односторонний внесудебный порядок расторжения договора по уведомлению другой стороне, без обращения в суд.

Арендатором

Арендатор также имеет право на односторонний отказ от договора в случаях:

  • Напрямую указанных в статье 620 ГК РФ; или
  • Определенных в дополнение к ним в договоре аренды.

Основным основанием для расторжения арендатором в законе указаны обстоятельства, которые препятствуют нормальному пользованию арендованным имуществом.  Это могут быть действия арендодателя, ненадлежащее состояние имущества, отклоняющееся от установленного в договоре, иные подобные причины.

Также основанием для расторжения может быть неисполнение арендодателем своих обязательств (к примеру, в части ремонта имущества).

Если в договоре не предусмотрено иное, расторжение проводится судом по иску арендатора.  Если же стороны предусмотрели возможность внесудебного отказа, для расторжения будет достаточно направления арендодателю уведомления об отказе от договора.

Правила направления уведомления

Перед направлением уведомления о расторжении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о необходимости устранения допущенных нарушений, предоставив для этого разумный срок (ст. 619 ГК РФ).  Для арендатора аналогичной нормы закон не содержит.

Однако в любом случае расторжения уведомить о нем другую сторону необходимо с соблюдением правил, установленных в договоре аренды.  Они могут касаться:

  • Сроков уведомления – за какое время до расторжения должно быть направлено письмо об этом;
  • Способа направления – почтой, курьерской службой, иными способами;
  • Адресов для корреспонденции.

Причины

В уведомлении о расторжении направляющая его сторона должна указать полный перечень причин, послуживших основой для отправки этого документа.  В дальнейшем на основе уведомления будет строиться процесс расторжения в переговорах или в суде.  Поэтому правильное указание причин, подкрепленных необходимыми доказательствами, важно для успеха дела.

Все причины для досрочного расторжения договора можно условно разделить на две группы:

  • Связанные с неправомерным поведением другой стороны договора; и
  • Не зависящие от нее и вызванные сторонними обстоятельствами или действиями (решениями) стороны, расторгающей договор.
К примеру, в договоре аренды коммерческого помещения может быть зафиксировано право арендодателя принять решение о капитальном ремонте или переустройстве здания для других целей с правом расторжения договора с текущими арендаторами.  При наличии подобного условия договор аренды может быть прекращен досрочно, если соблюден порядок и сроки уведомления арендатора об этом. 

Помимо перечисления причин для расторжения договора необходимо сослаться на пункты ГК РФ и договора, в соответствии с которыми направлено уведомление.  Это позволит более четко сформулировать позицию стороны.

Образец письма — заявления о расторжении

Кому: ООО ХХХХ / ФИО, адрес

От кого: ООО ХХХХ / ФИО, адрес

Касательно: договор аренды № ____ от ____

Исх. № ____ дата _____

Настоящее уведомление о расторжении направлено в соответствии с Договором аренды нежилого помещения № _____ от _____, заключенным между ___ (Арендодатель) и _____ (Арендатор) в отношении нежилого помещения по адресу _____.

_____ настоящим уведомляет о намерении в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом ____ Договора аренды в связи со следующими обстоятельствами: ______.

Указанные основания для расторжения Договора аренды подтверждаются ______.

В соответствии с пунктом _____ Договора аренды, он будет считаться расторгнутым с момента_____.

Подпись, печать.

Иск

Подать иск в суд о расторжении договора аренды нежилого помещения необходимо в следующих случаях:

  • Когда расторжение договора аренды производится в судебном порядке в соответствии с законом или согласованными сторонами условиями;
  • Если между сторонами возник конфликт относительно прекращения аренды.
В случае нежилых (коммерческих) помещений спор по поводу их аренды в большинстве случаев будет рассматриваться арбитражным судом по месту нахождения ответчика (если стороны не согласовали другую подсудность).  Однако в случаях, когда в споре участвует физическое лицо, не ведущее коммерческую деятельность, рассматривать его будет мировой судья или суд общей юрисдикции.

Подобные споры не признаются связанными с правами на недвижимое имущество.  Поэтому к ним не применяются требования ГПК РФ и АПК РФ о подсудности спора суду по месту нахождения арендованного недвижимого имущества (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года).

В статье приводится общая информация о содержании законодательства и типовые формы документов.  Проконсультируйтесь с юристом, чтобы получить ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Оцените статью
Просто ДДУ
Adblock
detector