Какие условия необходимы в договоре купли-продажи квартиры

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного. Это предмет (описание квартиры), цена и, иногда, список лиц, которые остаются проживать в продаваемой недвижимости. Но для того, чтобы сделка оказалось удачной, этого недостаточно. Рассмотрим, какие еще пункты обязательны ко включению в договор купли-продажи квартиры.

Существенные условия по закону

Существенными условиями считаются те, без согласования которых соглашение не признается заключенным. Поэтому они должны присутствовать в любом договоре купли-продажи квартиры.

Предмет договора

Предметом сделки будет являться сама квартира, продаваемая по договору купли-продажи, а также указание на действие с ней – куплю-продажу. Ее описание должно быть достаточным для того, чтобы сотрудник Росреестра смог внести запись о регистрации права собственности на нее.

В пункте про предмет договора необходимо указать:

  • Что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с определенными характеристиками;
  • Кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
  • Площадь;
  • Адрес.

Цена сделки

Цена квартиры также должна быть определена в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК РФ). Как правило, цена определяется в рублях в виде указания на сумму, которую продавец должен получить от покупателя.

Цену можно указать и в условных единицах, однако в этом случае нужно указать на их пересчет в рубли (по курсу ЦБ на определенную дату, иным образом).

Список проживающих

В соответствии со статьей 558 ГК РФ обязательным условием в договоре купли-продажи является список лиц, которые сохраняют право проживать в продаваемой квартире. Право на пожизненное проживание возникает, к примеру, в случае отказа от приватизации данного жилого помещения.

«Отказник» сохраняет право пользоваться квартирой для проживания, что будет подтверждаться регистрацией по месту жительства.  Отказаться от этого права можно только в добровольном порядке. Принудительно выселить такое лицо нельзя.

Наличие таких лиц существенно ограничит покупателя в использовании купленной недвижимости. Поэтому список лиц с правом постоянного проживания и является существенным условием договора купли-продажи.

Если же никто не наделен правом постоянного проживания в квартире, желательно добавить указание на это в договор в виде гарантии (заверения) продавца.

Рекомендуемые условия

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

Порядок расчетов

Это условие очень важно, так как определяет, в какие сроки покупатель оплатит, а продавец получит деньги за проданную квартиру.  В зависимости от того, что выгоднее сторонам, оплата может производиться:

  • наличными деньгами прямым платежом или через банковскую ячейку;
  • безналичным путем – также через прямую оплату или аккредитив, с использованием эскроу счета или депозита нотариуса;
  • единовременным платежом или в рассрочку;
  • до или после регистрации права собственности или передачи квартиры.

Все эти моменты необходимо оговорить до сделки и отразить в договоре купли-продажи.

Свои особенности имеет также оплата квартиры за счет кредитных средств. В этом случае на нее регистрируется залог (ипотека) в пользу банка одновременно с куплей-продажей.

Залог в силу закона

С моментом оплаты связано еще одно важное условие в договоре купли-продажи квартиры. Если оплата (полностью или частично) проводится после регистрации права собственности на квартиру за покупателем, в ЕГРЮЛ будет внесена запись о залоге недвижимости в пользу продавца до завершения расчетов.

Основанием для возникновения залога (ипотеки) в силу закона является п. 5 ст. 488 ГК РФ. В соответствии с ним товар, проданный в кредит (то есть, оплачиваемый после его передачи) считается находящимся в залоге у продавца до того момента, пока его цена не будет оплачена в полном объеме.

Чтобы залог не возник, необходимо прямо указать в договоре купли-продажи, что стороны исключают действие этой статьи Гражданского кодекса РФ.

Передача квартиры

Условие о моменте передачи квартиры также необходимо согласовать в договоре купли-продажи. Передача происходит по соответствующему акту. В этом документе фиксируются:

  • факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;
  • состояние недвижимости;
  • наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выявленные недостатки;
  • факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

Акт составляется в письменном виде за подписью продавца и покупателя. В случае, если передача происходит до государственной регистрации права, в Росреестр необходимо сдать акт приема-передачи вместе с договором купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг

Условие об оплате коммунальных услуг становится важным в том случае, если предыдущий владелец накопил существенную задолженность по их оплате.  Стороны могут урегулировать в договоре, кто и в каком порядке обязан ее погасить:

  • остается ли этот долг на продавце, или
  • его оплатит покупатель из своих средств.

Заверения и гарантии продавца

Этот пункт не является обязательным. Однако он может сослужить хорошую службу покупателю в случае, если после сделки возникнут какие-либо проблемы с купленным жильем.

К примеру, продавец может гарантировать покупателю:

  • юридическую чистоту права собственности и отсутствие претензий третьих лиц на продаваемую недвижимость;
  • хорошее техническое состояние;
  • иные вопросы, важные для покупателя.

Однако не следует придавать этому пункту слишком большое значение. Практика взыскания денег на его основе не слишком обширна и не всегда складывается в пользу истцов.

Заключение договора купли-продажи квартиры имеет много особенностей, которые невозможно описать в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 
 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector