Квартира с недостатками: что делать?

Застройщик обязан построить и передать дольщику качественную квартиру, соответствующую установленным законом техническим требованиям, а также условиям договора долевого участия. К сожалению, не все квартиры соответствуют этим требованиям. Рассмотрим, как правильно вести себя дольщику, обнаружившему недостатки при приемке квартиры.

Квартира с недостатками: что делать?

Что можно обнаружить при приемке

По статистике, у многих передаваемых квартир обнаруживаются следующие недостатки:

  • стены отклоняются от вертикали, на них присутствуют трещины, углы не соответствуют 90 градусам;
  • напольная стяжка залита с перепадами и буграми,
  • потолки не выровнены,
  • проводка не заштукатурена, розетки смонтированы не по стандартам или вовсе вываливаются;
  • отверстия под трубы к соседям сделаны “с запасом” и не заделаны;
  • окна и двери установлены криво, в результате чего образуются сквозняки.

Перечисленные выше недостатки вполне очевидны и могут быть обнаружены уже при приемке квартиры.  Для этого многие дольщики приглашают на приемку технического специалиста (например, будущего прораба, которому поручат ремонт в квартире). Закон не ограничивает возможность привлекать любых лиц к приемке, поэтому застройщик не вправе этому препятствовать.

Другие недостатки выявляются уже в процессе эксплуатации, что не лишает дольщика возможности обратиться к застройщику за их устранением.

Действия дольщика, получившего некачественную квартиру

Статья 7 214-ФЗ предоставляет выбор дольщику, обнаружившему дефекты квартиры:

  • потребовать устранить недостатки;
  • уменьшить цену квартиры соразмерно ее дефектам;
  • самостоятельно устранить недостатки и потребовать компенсации соответствующих расходов от застройщика.

Как правило, мелкие недостатки застройщики готовы устранять.  Если же речь идет о серьезном дефекте, у дольщика появляется также возможность потребовать расторжения договора, возврата уплаченных средств и процентов за период их нахождения у застройщика в размере ключевой ставки Центрального банка.

После приемки квартиры на нее действует установленный договором гарантийный срок, который не может составлять менее 5 лет с момента передачи дольщику.  На инженерное оборудование, установленное в квартире, срок меньше — 3 года.  Как правило, застройщики не увеличивают эти сроки добровольно.

 

Застройщик не вправе отказаться от исполнения гарантийных обязательств или включить в ДДУ условие об отказе от гарантии. Такие положения договора будут считаться ничтожными и не применимыми.  Исключением являются случаи, когда:

  • дефекты образовались по вине дольщика, нарушившего инструкцию по эксплуатации квартиры; или
  • произошел естественный износ каких-либо элементов отделки, инженерных систем и т.п.  (однако любой такой случай застройщик должен будет обосновать).

Если дольщик не согласен с решением застройщика, он вправе обратиться в суд.  В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что недостаток квартиры действительно возник не по вине дольщика.  Как правило, требуется привлечь экспертов для анализа технических характеристик квартиры.

Если застройщик неправомерно уклоняется от устранения дефектов, в пользу гражданина — дольщика взыскивается компенсация в соответствии с Законом о защите прав потребителей в размере 1% в день.  Базой для начисления неустойки является стоимость устранения соответствующих недостатков. Следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если сочтет ее явно несоразмерной неудобствам, причиненным дольщику.

Внимание!
Затраченное на устранение недостатков время никак не влияет на срок передачи квартиры дольщику. Дата передачи должна остаться прежней.

Разумеется, на устранение недостатков потребуется время.  В результате застройщик может нарушить установленный договором долевого строительства срок передачи квартиры дольщику. В этом случае застройщик будет отвечать также и за нарушение срока передачи квартиры.  Выявление недостатков при приемке квартиры является правом дольщика, гарантированным частью 1 статьи 7 и частью 5 ст. 8 214 ФЗ. Передача квартиры с недостатками является нарушением закона застройщиком.  Поэтому он не вправе ссылаться на дополнительные работы по устранению недостатков, как на оправдание просрочки окончательной передачи квартиры (Определение Верховного суда РФ № N 5-КГ18-13 от 11 мая 2018 г.).

Случаи из практики

Как показывает судебная практика, во многих случаях застройщик и дольщик расходятся во мнении о том, является ли то или иное обстоятельство недостатком квартиры или нет.  Например, в одном из случаев  дольщица не захотела жить с газорегуляторным пунктом под окном и потребовала у застройщика заменить квартиру на другую, а также компенсировать причиненный моральный вред.  Застройщик же утверждал, что технические нормы при размещении оборудования не были нарушены, а значит, оснований для компенсации нет.  Проверяя работу судов, рассмотревших дело в пользу застройщика, Верховный суд в определении № 5-кг16-47 от 10 мая 2016 г. установил, что:

  • застройщик должен был сообщить дольщице полную и достоверную информацию о приобретаемом объекте, включая описание окружающей обстановки и мест расположения общего имущества дома, в том числе технического оборудования. Информация должна быть достаточной для свободного и правильного выбора квартиры из многих аналогичных объектов;
  • нигде в предоставленных застройщиком документах не содержалось сведений о расположении газорегуляторного пункта в непосредственной близости от окна спорной квартиры. Поэтому, хотя технические требования к размещению пункта были соблюдены, застройщик нарушил положения ФЗ 214, а также Закона о защите прав потребителей о предоставлении информации;

Замена квартиры, тем не менее, не была одобрена судом, поскольку такой способ защиты прав не предусмотрен специальными положениями 214 ФЗ, устанавливающими последствия нарушения закона для данного случая.

В другом деле, которое также дошло  до Верховного суда, застройщик ссылался на то, что не может самостоятельно утеплить промерзающую стену угловой квартиры.  По мнению застройщика, такие работы можно было бы провести только с согласия всех собственников квартир,  поскольку стена является общим имуществом многоквартирного дома.  Рассмотрев доводы сторон и результаты экспертизы, суд принял окончательное решение о том, что:

  • согласие всех собственников квартир потребовалось бы только в случае, если общее имущество многоквартирного дома уменьшалось. Кроме того, аналогичные требования об утеплении стены поступили от всех жильцов данного подъезда, поэтому ссылаться на их несогласие с производством работ не следует;
  • работы по утеплению наружных стен в принципе не являются перепланировкой. Поэтому ничто не мешало застройщику устранить недостаток. Поскольку застройщик не произвел работы добровольно, в соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 ФЗ 214 он должен возместить расходы дольщика на устранение недостатков.

Отдельным предметом разбирательства стало то, что истец-дольщик произвел перепланировку квартиры (демонтировал балконный блок и утеплил лоджию), не оформив необходимые согласования. Однако застройщику не удалось доказать, что промерзающая стена образовалась именно в результате незаконной перепланировки, а не была некачественной с самого начала (Определение Верховного Суда № 11-КГ15-9 от 28.04.2015).

Все приведенные выше случаи лишний раз подтверждают, что передача дольщику квартиры с недостатками – это, к сожалению, не редкость.  Получив такую квартиру, дольщик должен будет приложить немало усилий к тому, чтобы добиться компенсации за причиненные неудобства.

 

Ссылка на основную публикацию