Квартплата и другие платежи за апартаменты: не забудьте оценить расходы!

Многие застройщики в Москве, Санкт-Петербурге и других городах вместо квартир предлагают купить у них апартаменты по низкой цене.  Но выгодное предложение может в дальнейшем обернуться неприятным сюрпризом.  Строительные компании обычно не упоминают о размере коммунальных платежей за апартаменты.  Однако счет за коммунальные услуги окажется существенно выше, чем за обычную квартиру.  Разберемся, почему так происходит.

Почему стоимость коммунальных услуг выше?

 

Внешне апартаменты очень похожи на квартиры.  Однако с юридической точки зрения это – нежилые помещения.  С точки зрения устанавливающих тарифы ЖКХ законов, недвижимость бывает двух видов:

  • жилые помещения (квартиры, дома), в которых постоянно проживают люди. Для них устанавливается льготная стоимость коммунальных услуг.
  • нежилые помещения – коммерческая недвижимость. Предполагается, что ее покупают для ведения бизнеса.  А если собственник извлекает доход – пусть и платит полную стоимость коммунальных услуг.

Являясь нежилыми помещениями, апартаменты относятся ко второму виду – коммерческой недвижимости.  И действительно, многие покупают их для сдачи в аренду.  Но есть и те, для кого они становятся постоянным местом проживания.  К сожалению, попытки признать апартаменты  местом жительства и воспользоваться льготами по квартплате не приводят к успеху.  Поэтому их владельцы вынуждены платить завышенные суммы за «коммуналку».   Разница между счетом за обычную квартиру и апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге составляет в среднем 10 – 15 %.

Как считается квартплата в апартаментах

Электричество

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1178 от 29 декабря 2011 года (с изменениями), все потребители электричества разделены на несколько групп:

  • население;
  • приравненные к населению категории, список которых приведен в приложении 1 к указанному Постановлению. В этот перечень входят СНТ, воинские части, ТСЖ и другие объединения граждан.  Особо подчеркивается, что для включения в перечень электроэнергия не должна использоваться ими для коммерческой деятельности;
  • организации ЖКХ;
  • коммерческие потребители и электроснабжающие организации.

Для населения и приравненных к ним категорий Правилами установлен льготный тариф.  К ним применяется понижающий коэффициент от 0.7 до 1 – то есть, начисленная сумма умножается на 0.7 (пункт 71 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1178).

Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, их владельцы не попадают в категорию «население», для которой установлены льготные тарифы.  Также, они не упомянуты и в перечне лиц, приравненных к населению.  Поэтому никакие льготы при оплате ЖКХ в части электричества оказываются не применимы.

Попытки сослаться в суде на фактическое проживание в апартаментах для уменьшения платежей за коммунальные услуги остаются безуспешными. 

Например, в одном из судебных дел (Определение Московского городского суда от 30 января 2017 года по делу № 33-3958/2017) истец пытался применить к себе тариф «Население».  Основанием требований было то, что он постоянно проживал в своих апартаментах.  Суд, однако, с этими доводами не согласился:  использование нежилого помещения для проживания не изменяет их юридический статус.

Аналогичное решение было вынесено Арбитражным судом Центрального округа (Постановление от 16 июля 2018 года по делу № А54-6031/2017).  Суд указал, что спорное помещение расположено в здании, не являющемся многоквартирным домом.  Поэтому нет оснований применить льготный тариф за коммунальные услуги.

Прочие коммунальные услуги

Другие коммунальные услуги (холодная и горячая вода, канализация, обслуживание мест общего пользования) тоже уплачиваются по полным (не льготным) тарифам.

Интересно, что юридически для целей обоснования квартплаты (платежей за содержание общего имущества  — коридоров, лестничных площадок и т.п.) нежилые здания приравниваются к многоквартирным домам.  Для нежилых домов такого понятия, как «общее имущество  собственников» закон просто не предусматривает.  Но это не значит, что собственники апартаментов могут не платить квартплату за его содержания. По аналогии используются статьи Жилищного кодекса РФ, которые устанавливают обязанность владельцев квартир содержать общее имущество многоквартирного дома (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 года).  Большая часть платежей за коммунальные услуги приходится как раз на эти статьи расходов.  

 

Однако на размер коммунальных платежей аналогия не распространяется.  Установленные для жилого фонда тарифы ЖКХ оказываются не применимы для апарт-отелей.  Вместо них применяется стоимость «коммуналки», установленная договором  с управляющей компанией (Определение Верховного суда РФ от 15 октября 2018 года № 310-КГ18-16918).

Сервисные апартаменты – это дополнительные расходы

Об оплате управляющей компании стоит упомянуть отдельно.  Ее услуги могут вылиться в значительную сумму, если речь идет о так называемых «сервисных апартаментах».

В некоторых апарт-отелях все помещения предназначены для сдачи в аренду с оказанием ряда дополнительных услуг (уборка, прачечная и т.п.). Они больше похожи на гостиницу, но используются для более длительного проживания.   Стоимость таких дополнительных услуг увеличивает расходы собственника.  Поэтому при покупке (как правило, в инвестиционных целях), нужно учесть это в будущем бюджете.

Дополнительный расход — земельный налог

Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства.  В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле.  После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.

С 1 января 2015 года, собственники помещений в многоквартирных домах освобождаются от земельного налога (статья 389 часть 2 пункт б) Налогового кодекса РФ).  Применительно к апартаментам, такой льготы не существует.  

Поэтому если земельный участок под апарт-отелем  выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам.  Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.

Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.

Хорошие новости: не надо платить взнос за капремонт

И все-таки, по одному пункту расходов собственник апартаментов находится в более выгодном положении, чем владелец квартиры.  С недавнего времени с каждой квартиры взимается обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.  Он может перечисляться как в централизованный фонд, так и учитываться на отдельном счете этого дома.

Однако этот взнос установлен только для многоквартирных жилых домов.  В соответствии со статьями 169 и 171 Жилищного кодекса РФ, его уплачивают:

  • собственники жилых помещений (квартир); а также
  • собственники нежилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку апарт-отель многоквартирным домом не является, владельцы апартаментов не уплачивают взнос на капитальный ремонт.

Перед выгодной покупкой апартаментов стоит оценить будущую сумму коммунальных платежей.  Не исключено, что предложенная застройщиком выгодная цена в итоге окажется не такой привлекательной.

 

Ссылка на основную публикацию