Какой налог нужно заплатить при продаже квартиры в 2020 году

После продажи недвижимости с полученных средств необходимо уплатить НДФЛ. Налог не платят те, кто владел проданным имуществом более 5 лет (в некоторых случаях — более 3 лет). Уменьшить сумму налога можно, применив налоговый вычет или вычет расходов на покупку недвижимости.

3 или 5 лет — налога нет

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости установлено ст. 217.1 НК РФ. Основанием для него является минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом до продажи. С 2019 года право на освобождение от НДФЛ имеют как налоговые резиденты, так и нерезиденты России.

По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Для ряда случаев установлен сокращенный срок — 3 года. Перечень таких случаев время от времени меняется. В настоящее время 3 года владения освобождают от НДФЛ, если:

  • недвижимость унаследована или получена в дар от члена семьи или близкого родственника. В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ в качестве близких родственников рассматриваются родители и дети, внуки, дедушка и бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие одного общего родителя) братья и сестры;
  • квартира была приватизирована;
  • недвижимость получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
  • проданный объект являлся на момент продажи единственным жилым помещением, которое находилось в собственности налогоплательщика.

На последнем пункте стоит остановиться подробнее. Если квартиру продает один из супругов, а у второго есть другая жилая недвижимость, проданная квартира не будет считаться единственным жильем. На это прямо указано в п . 4 ст. 217.1 НК РФ.

А вот доход от продажи земельного участка и хозяйственных строений вместе с единственным жилым домом будет освобожден от НДФЛ. Хотя юридически это разные объекты недвижимости, освобождение от налога применяется к ним всем при условии одновременной продажи.

Налоговый кодекс предусматривает возможность для регионов Российской Федерации принять собственные законы о налогообложении продажи недвижимости, которыми будет снижен минимальный срок владения объектом недвижимости. Такие законы приняты в ХМАО — Югра, Республике Алтай, Иркутской области. 

Указанные выше минимальные сроки владения применяются в тех случаях, когда недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года. Если приобретение состоялось до этой даты, то срок владения для освобождения от НДФЛ составит 3 года независимо от его основания. Такая разница в сроках связана с изменениями в Налоговый кодекс, вступившими в силу с 1 января 2016 года.

По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью отсчитывается с момента, когда право собственности на квартиру, дом, земельный участок, долю в них было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Срок владения прекращается в день, когда в ЕГРН внесена запись о регистрации прав на недвижимость за покупателем.

Но есть и исключения. 3-летниий срок владения квартирой, полученной по наследству, отсчитывается со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена по суду, началом владения считается дата вступления в силу решения суда первой или апелляционной инстанции (если проводилось обжалование). В срок владения квартирой полученной по программе реновации в Москве, включается срок владения предыдущим жильем, в обмен на которое эта квартира была предоставлена.

Квартиры, приобретенные или приватизированные до 1998 года, считаются принадлежащими собственнику со дня заключения договора купли-продажи, приватизации или иной сделки, в результате которой жилье перешло к нынешнему собственнику.

Квартиры ЖСК считаются принадлежащими собственнику со дня подписания акта приема-передачи и оплаты паевого взноса в полном объеме. Подробнее о минимальном сроке владения недвижимым имуществом и порядке его исчисления читайте здесь.

Если квартира или иная недвижимость имущество принадлежит продавцу дольше, чем применяемый минимальный срок владения, НДФЛ при продаже не начисляется, и не нужно подавать налоговую декларацию. Освобождение от отчета перед налоговой установлено в статье  229 НК РФ (п. 4 абзац второй). Минфин России в своих письмах также неоднократно разъяснял, что подача декларации в таких случаях не требуется (письмо от 17 февраля 2020 года № 03-04-05/10636, от 28 ноября 2019 года № 03-04-05/92333 и другие).

Менее минимального срока

В случае, когда недвижимость находилась в собственности менее 5 или 3 лет (в зависимости от того, какой срок применяется), при ее продаже необходимо уплатить налог на доходы физических лиц.

Резиденты, нерезиденты, ставки

Размер НДФЛ зависит от того, является ли человек налоговым резидентом России или нет:

  • резиденты платят НДФЛ по ставке 13%;
  • для нерезидента ставка составляет 30%.

Гражданство продавца не имеет значения для целей начисления НДФЛ. Важно только налоговое резидентство, то есть фактическое нахождение человека на территории России. Большинство граждан России попадут в категорию налоговых резидентов, а большинство иностранных граждан — в налоговые нерезиденты. Но есть и исключения. Если человек непрерывно находился на территории страны 183 календарных дня в году и более, он становится налоговым резидентом. Количество дней определяется по состоянию на конец календарного года (налогового периода), в котором была продана недвижимость.

С какой суммы

НДФЛ облагается сумма дохода, полученная от продажи квартиры или другого имущества. Доходом считается все полученные по договору купли-продажи средства. Но сумму дохода можно уменьшить несколькими способами.

Налоговый вычет

Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на налоговый вычет в сумме не более 1 миллиона рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Этот вычет применяется к квартирам, жилым домам, комнатам, садовым домам и земельным участкам, либо долям в них. В случае, если продается иная недвижимость (машиноместо, гараж), налоговый вычет предоставляется в сумме не более 250 000 рублей.

Налоговый вычет доступен только налоговым резидентам РФ. Минфин России в своих письмах разъяснял, что предусмотренные ст. 220 НК РФ налоговые вычеты (в том числе 1 миллион рублей) применяются только к НДФЛ, исчисляемому по ставке 13%. Для нерезидентов установлена ставка НДФЛ 30%, к которой вычеты не применяются. Поэтому нерезидент заплатит налог в полном объеме со всей суммы доходов. Эта позиция подтверждена рядом писем Минфина РФ (от 22 сентября 2017 года № 03-04-05/61264 и других).

Вычет расходов

Вместо налогового вычета в 1 миллион (или 250 тысяч рублей) из суммы доходов от продажи недвижимости можно вычесть расходы, понесенные на ее приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Расходы придется подтвердить документами. Поэтому заявлять об их вычете имеет смысл только в том случае, если сохранилась нужная документация, подтверждающая уплату денежных средств.

Право на вычет расходов также доступно только налоговым резидентам РФ. Аргументация Минфина та же: все положения о вычетах и уменьшениях налогооблагаемой базы в ст.220 НК РФ касаются только ставки 13%, которую платят резиденты. Нерезиденту придется заплатить налог со всей суммы, полученной по договору купли-продажи.

При продаже квартиры по наследству

При продаже квартиры, полученной по наследству, в порядке дарения или в ином безвозмездном порядке, расходов на ее приобретение у налогоплательщика не возникает. Поэтому он может претендовать только на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей в соответствии с пп. 1) п. 2 ст. 220 НК РФ.

Возможность применения налогового вычета в размере 1 миллиона рублей при продаже полученной по наследству квартиры была подтверждена Минфином РФ в письме от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689.

Если оплачена за счет субсидии

Даже если часть расходов на приобретение квартиры оплачена за счет материнского капитала или другой государственной субсидии, ее можно учесть в составе расходов на приобретение квартиры. Вычитать сумму субсидии из расходов не нужно. На это указал Минфин России в письме от 23 марта 2018 года № 03-04-05/18578.

Занижение цены договора

Долгое время граждане использовали еще один способ уменьшить налог — указать в договоре купли-продажи стоимость, не превышающую 1 миллион рублей (т.е. равную налоговому вычету), а остальные деньги передать за «неотделимые улучшения» или вообще без обоснования. Особенно популярен этот метод был при продаже квартир, полученных в наследство и в других случаях, когда расходы на приобретение недвижимости невозможно было подтвердить или учесть.

С 2016 года для целей расчета налога на недвижимость применяется кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0.7. Доход от продажи не может быть менее получившейся цифры, если квартира была приобретена в 2016 году или позднее. При приобретении квартиры до 2019 года продолжает применяться цена, указанная в договоре. Однако к настоящему моменту по таким квартирам уже достигнут минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, поэтому вопрос утратил актуальность.

Кадастровую стоимость квартиры определяет Федеральная налоговая служба на основании данных проводимой централизованно кадастровой оценке. Сведения о кадастровой стоимости той или иной квартиры включены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровую стоимость можно узнать, запросив выписку из ЕГРН о квартире, доме, земельном участке, либо посмотреть онлайн на сайте Росреестра. В бумажном виде выписку можно получить через МФЦ.

Как это работает: гражданин продает квартиру с кадастровой стоимостью 2 миллиона рублей (соответственно, 0.7 от этой стоимости будет равно 1,4 миллиона рублей. Если в договоре указана цена продажи 990 000 рублей, налог придется заплатить с кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом — т.е. с 1,4 миллиона рублей. Если же в договоре указана цена больше этой стоимости (например, 2,5 миллиона рублей), налог уплачивается с указанной в договоре цены. В каждом случае гражданин имеет право применить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, чтобы уменьшить налог.

Из-за пересчета налога по кадастровой стоимости занижение налога в договоре стало невыгодным. Возможность сэкономить таким путем существенно уменьшилась, однако риски никуда не делись. Продавца могут привлечь к ответственности за уклонение от налогов, если дополнительный доход когда-либо станет явным (хотя таких случаев и немного из-за сложностей доказывания). Покупатель по договору с заниженной ценой рискует потерять деньги, уплаченные «мимо» основной цены договора, если сделка будет оспорена. Поэтому занижение стоимости в договорах купли-продажи недвижимости встречается все реже.

Как задекларировать

Если квартира находилась в собственности более минимального срока владения, и ее продажа освобождена от НДФЛ, собственнику не нужно сдавать налоговую декларацию и иным образом отчитываться перед налоговой инспекцией. Это следует из пункта 4 статьи 229 НК РФ, а также разъяснений Минфина России (см., например, письмо от 17 февраля 2020 года № 03-04-05/10636).

Если же недвижимое имущество находилось в собственности менее минимального срока владения, доход необходимо задекларировать. Декларацию нужно подавать даже в том случае, если квартира, дом или иная недвижимость продается в убыток (т.е. размер расходов на ее приобретение превышал размер дохода от продажи). В этом случае по результатам заполнения налоговой декларации НДФЛ будет равен нулю.

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ. Сделать это удобнее всего в личном кабинете на сайте nalog.ru, либо с использованием специальной программы, которую можно скачать с этого сайта. Можно также передать декларацию в налоговую инспекцию лично (в последнем случае необходимо получить штамп о приеме на втором экземпляре документа).

Для заполнения декларации потребуются:

  • договор купли-продажи недвижимости. Указанную в нем цену договора необходимо указать в декларации в разделе доходов;
  • сведения о других полученных за год продажи недвижимости доходах и уплаченном с них НДФЛ. Их можно заполнить по справке 2-НДФЛ, которая выдается работодателем, либо по данным личного кабинета налоговой. Также, не будет грубой ошибкой, если эти данные не включены в декларацию, если основанием для ее заполнения является продажа квартиры. Однако сведения о доходе от продажи квартиры указать нужно обязательно.

При продаже квартиры в рассрочку указывается только та часть суммы, которая была получена в отчетном году. Подробнее об этом читайте здесь.

  • Далее в декларации 3-НДФЛ нужно указать желаемый способ уменьшения налога — налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей, или вычет расходов. В последнем случае к декларации необходимо приложить документы, подтверждающие понесенные расходы — договор купли-продажи, платежные поручения или чеки, расписки и т.п.
  • В итоговых строках декларации необходимо указать сумму налога к оплате (при заполнении с использованием программы или личного кабинета подсчитывается автоматически).

Декларацию необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость. Этот срок установлен п. 1 ст. 229 НК РФ. Если 30 апреля является нерабочим днем, срок переносится на ближайший рабочий день. Датой продажи недвижимости считается день, когда переход права собственности на нее к покупателю был зарегистрирован в ЕГРН.

Как платить

Уплатить НДФЛ с продажи квартиры нужно до 15 июля года, следующего за годом, когда был получен доход от продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ). Оплату можно провести через личный кабинет на сайте nalog.ru, либо через любое отделение или терминал любого банка. Подтверждение оплаты необходимо сохранить на случай возникновения в дальнейшем претензий у налоговых органов.

 

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector