Налоговый вычет при продаже доли в квартире: как не потерять деньги

В соответствии со ст. 220 НК РФ при продаже доли в квартире или жилом доме, продавец может получить имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или расходов, понесенных на приобретение этой недвижимости. Но в получении вычета в размере 1 миллиона рублей есть одна хитрость — в полном объеме он предоставляется только в том случае, если доля в квартире продается, как самостоятельный объект. Если же продается квартира в целом по единому договору, возвращаемый налог придется поделить на всех.

НДФЛ при продаже доли

Доход от продажи недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц. Доходом считается полученная по договору купли-продажи сумма (налоговая база). Чтобы ее уменьшить, налогоплательщик вправе применить налоговые вычеты, установленные статьей 220 НК РФ.

НДФЛ не уплачивается при продаже недвижимого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика дольше минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ. По общему правилу этот срок составляет 5 лет. В некоторых случаях он сокращается до 3 лет (если недвижимость была получена в дар или наследство от близких родственников, приобретена по договору ренты, если имущество было приобретено до 1 января 2016 года и т.п.).

Налогоплательщик может претендовать на вычет в размере 1 миллиона рублей. Эту сумму нужно отнять от полученной по договору купли-продажи цены недвижимости, а с получившейся разницы уплатить НДФЛ.

Вычет на долю

Имущественные налоговые вычеты согласно ст. 220 НК РФ предоставляются не только при покупке целого жилого помещения (квартиры или дома), но и долей в них. Однако при предоставлении вычета в долях есть существенная особенность, которую нужно учитывать продавцам квартиры.
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, которое находилось в общей долевой собственности, имущественный вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям.

Согласно мнению Минфина и ФНС России, если доля в квартире продается, как самостоятельный объект недвижимости, то ее владелец вправе получить вычет в полном объеме (то есть, в размере 1 миллиона рублей). Если же собственники продают квартиру в целом, возврат налога с 1 миллиона рублей должен быть разделен между ними пропорционально их долям в праве собственности. Та часть полученного дохода, которая превышает сумму вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

В соответствии с Письмом Минфина РФ от 4 сентября 2017 года № 03-04-05/56544 сумма налогового вычета в 1 миллион рублей распределяется между совладельцами квартиры пропорционально их долям в том случае, если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц. Если же предметом договора является доля в праве собственности, как самостоятельный объект, то вычет предоставляется продавцу в полной сумме 1 миллиона рублей.

Например, Иванов И.П. и Иванов М.П. владеют по 1/2 в двухкомнатной квартире на протяжении 2 лет.  Иванов М.П. продал свою долю в праве собственности на квартиру Петрову И.К. за 1.5 миллиона рублей. Иванов М.П. вправе претендовать на возврат налога с 1 миллиона рублей — то есть, должен заплатить НДФЛ с 500 тысяч рублей (что составит 65000 рублей).  Если же Петров И.К. покупает квартиру у обоих собственников за 3 миллиона рублей (по 1.5 миллиона каждому), налоговый вычет они поделят пополам. В этом случае каждый из Ивановых должен будет заплатить НДФЛ, рассчитываемый по формуле: (1,5 млн. руб. — 0.5 млн. руб.)* 13%, что составит 130 000 рублей.

Остается открытым вопрос, что делать, если каждый из собственников одновременно продает свою долю в квартире одному и тому же покупателю, но по отдельному договору. Технически два или более договора предоставляют собой куплю-продажу самостоятельных объектов. Однако по существу продана квартира в целом. Это создает спорную ситуацию. Налоговые органы могут отказать в возврате налога  в полном объеме каждому из продавцов доли.

Вычесть расходы выгоднее

Поскольку делить вычет на всех обычно невыгодно, продавцы квартиры могут воспользоваться другой возможностью уменьшить налог при продаже доли в квартире. В соответствии с пп. 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации вместо получения имущественного налогового вычета можно уменьшить полученный доход на расходы, понесенные в связи с покупкой доли в квартире или жилом доме. Как правило, сумма расходов оказывается больше, чем  1 миллион рублей (тем более, разделенный на всех собственников).

Право налогоплательщика уменьшить сумму доходов на расходы при продаже доли в квартире было подтверждено письмом Минфина РФ от 13 марта 2020 года № 03-04-05/19043.

В зависимости от ситуации, налогоплательщик может выбрать тот или иной тип налогового вычета. При этом важно спланировать сделку и грамотно провести все подсчеты, чтобы не переплачивать лишние деньги.

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector