НДС при продаже апартаментов: «за» и «против»

Облагаются ли апартаменты НДС или нет? Обычно это волнует застройщиков при строительстве апартаментов.  Однако в последнее время появились упоминания о случаях, когда налоговая инспекция предъявляла требование об уплате НДС и частным продавцам на вторичном рынке.

Что говорит Налоговый кодекс

 

Статья 15 Жилищного кодекса РФ определяет, какие виды помещений признаются жилыми в России.  Это:

  • жилые дома и их части;
  • квартиры;
  • комнаты;
  • части квартир.

Этот список определен,  исходя из пригодности перечисленных в нем объектов для постоянного проживания людей.  Жилые помещения должны соответствовать санитарным  и техническим правилам и нормам.  Здание, в котором они находятся, также должно соответствовать нормам и располагаться в подходящем месте.  Градостроительный регламент земельного участка, на котором оно стоит, должен разрешать возведение жилых объектов и быть вне санитарно-защитных зон ближайших предприятий.

Апартаменты не упомянуты в списке жилых помещений.  Обычно их строят без оглядки на применимые к жилью правила.  Поэтому шансов присвоить им жилой статус немного, несмотря на формальное наличие в законе необходимых процедур.   С точки зрения как жилищного, так и налогового законодательства апартаменты не будут признаны жилыми помещениями.

 

На основании статьи 149 Налогового кодекса РФ (подпункт 22 пункта 3),  продажа и иная реализация жилых помещений и долей в них освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость (НДС).

Это связано, прежде всего, с социальной направленностью продажи жилья.  Предполагается, что отсутствие НДС позволит не завышать цены на этот жизненно важный товар.

Для апартаментов такое исключение не предусмотрено. Они имеют статус нежилого помещения (пусть и с возможностью временного проживания, как в гостинице). Поэтому автоматически предполагается их использование в коммерческой деятельности – а с нее НДС взыскивается в по полной ставке.  Поэтому даже при продаже апартаментов физическим лицам не применяется освобождение от НДС, установленное подпунктом 22 пункта третьего статьи 149 Налогового кодекса.  

Касается ли НДС частных лиц

Вопрос об НДС может коснуться не только застройщиков, постоянно продающих апартаменты гражданам.  Собственник апартаментов – индивидуальный предприниматель рискует получить требование об уплате НДС из налоговой, если:

  • он не находится на специальном режиме налогообложения, при котором НДС не уплачивается; и
  • апартаменты используются им в коммерческой деятельности.

Коммерческое использование апартаментов предполагается в любом случае.  ИП может оформить их на себя, как на обычного гражданина (то есть, без пометки ИП в документах, подтверждающих собственность).  Однако это не спасет от претензий налоговой.  Поэтому, нормы налогового кодекса об уплате НДС при продаже апартаментов могут коснуться любого индивидуального предпринимателя на общем режиме налогообложения.   

Аналогичная ситуация возникнет и при сдаче апартаментов в аренду.  В соответствии с буквальным толкованием закона, полученная за апартаменты арендная плату также облагается НДС, если иные основания для освобождения от налога (УСНО, патент) отсутствуют.

Судебная практика по данному вопросу пока окончательно не сформировалась, поэтому исход спора с налоговой предугадать сложно.  В любом случае, стоит  внимательно отнестись к планированию налоговых платежей и проконсультироваться с бухгалтером или юристом о возможных рисках.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector