Предварительный договор долевого участия в строительстве: а стоит ли?

Квартиры в новостройках, как правило, продаются по договорам долевого участия, которые заключаются в соответствии с Федеральным законом № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  Но иногда вместо ДДУ дольщику предлагается предварительный договор долевого участия (ПДДУ).  Застройщик убеждает, что этот договор – отличная сделка.  Но на самом деле, все может оказаться далеко не так.

Виды предварительных договоров с застройщиком

Что такое ПДДУ и чем он отличается от ПДКП и ДДУ

Прежде всего, нужно упомянуть, что предварительный договор может быть заключен не только о долевом участии (ПДДУ), но и о купле-продаже квартиры (ПДКП).  Их нужно различать: предварительный договор долевого участия – это соглашение, в котором речь идет о будущем долевом участии в строительстве жилья.  В отличие от него, по ПДКП застройщик обещает передать готовую квартиру. Это два разных соглашения, и связанные с ними последствия и риски для дольщика также различны. Предварительный договор купли-продажи мы рассмотрим в другой статье.  Ниже речь пойдет о предварительном договоре долевого участия в строительстве (ПДДУ).

 

Иногда покупатель квартиры подписывает ПДДУ, не разбираясь в том, что это не договор долевого участия по 214 ФЗ – в результате невнимательности, или потому, что менеджер застройщика ввел его в заблуждение.  Однако предварительные соглашения прямо не предусмотрены 214-ФЗ.   Предварительный договор долевого участия не равнозначен ДДУ,  который будет зарегистрирован Росреестром и защищает права дольщика в соответствии с законом.

В то же время, нельзя утверждать, что заключение предварительного ДДУ противоречит закону.  Гражданский кодекс РФ в статье 429 предусматривает подобные соглашения.  Однако его соответствие Закону «Об участии в долевом строительстве» зависит от того, какие условия будут в него включены.

Предварительный договор долевого участия по общему правилу не предусматривает оплаты.

Если ПДДУ действительно не предполагает внесение средств — или предусматривает небольшой  платеж (депозит) как гарантию (обеспечение ) исполнения обязательств, такой договор можно заключить.  Но нужно помнить, что он не гарантирует получение квартиры.   Подобные предварительные договоры заключаются для бронирования квартиры в новостройке.  Все, о чем говорит предварительный договор – что в будущем застройщик и будущий дольщик подпишут основной договор долевого участия.  Желательно также, чтобы депозит не был потрачен немедленно, а был использован только после заключения ДДУ (но это дольщик не сможет проконтролировать).  Если же платеж по  предварительному документу значителен, это тревожный знак.

Зачем застройщики заключают ПДДУ и законно ли это

Необходимость предварительного договора ДДУ возникает, если застройщик не может (или не хочет) немедленно заключить основной ДДУ.  Причиной этого может быть как дольщик, так и сам застройщик.

Наиболее законный случай заключения ПДДУ — при покупке квартиры в новостройке в кредит.  Банку требуется уверенность в том, что кредитные деньги пойдут именно на приобретение квартиры.  Застройщику же нужна гарантия получения средств.  Чтобы все остались довольны, дольщик и застройщик заключают ПДДУ, по которому уплачивается первоначальный взнос.  Дольщик предоставляет это соглашение банку и получает одобрение кредита.  Убедившись, что деньги будут, застройщик заключает с дольщиком основной ДДУ.

Но так происходит не всегда.  Часто причина заключения ПДДУ – отсутствие у застройщика  на начальных этапах проекта разрешения на строительство, разрешения на привлечение средств дольщика и других необходимых документов. Оформление документов длится долго. Средства же нужны застройщику все время: приходится оплачивать зарплаты сотрудникам, разрабатывать проект, готовить строительство.   Поэтому приходится заключать предварительный ДДУ с оплатой, хотя это и не соответствует закону. После того, как необходимые документы оформлены, застройщик подписывает основные ДДУ – или же не подписывает, что означает проблемы для дольщиков.

Оплата по ПДДУ: что с ней не так

Застройщику крайне выгодна такая схема: он сразу получает деньги без жестких обязательств по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».  Финансовые риски же незначительны. В неблагоприятном случае дольщику возвращается обеспечительный платеж, без неустоек и штрафов. Таким образом, для застройщика предварительный договор означает сплошные «плюсы», а все «минусы» достаются дольщику.

Правда, дольщик может пытаться в суде доказать, что на самом деле с ним был заключен ДДУ, а не ПДДУ. Если сумма депозита оказалась значительной (сопоставимой со стоимостью квартиры), суд примет решение в его пользу.

Для покупателя квартиры ПДДУ не представляет почти никаких выгод, кроме возможности забронировать понравившуюся квартиру.  Рисков значительно больше, чем плюсов.

Риски ПДДУ

Основной риск ПДДУ состоит в том, что дольщик не получит по нему квартиру.  ПДДУ – это только обещание в будущем заключить основное соглашение со всеми гарантиями по 214-ФЗ.  Для застройщика предварительный договор долевого участия в строительстве в большинстве случаев выгоден, а для дольщика – как правило, нет.

Обязательства застройщика не обеспечены

Приобретение квартиры по ДДУ обеспечено в соответствии с 214-ФЗ за счет:

  • залога прав застройщика на земельный участок и недостроенный дом;
  • пеней, неустоек и штрафов, которые вынуждают застройщика действовать в соответствии с законом.

Предварительный договор долевого участия не предоставляет никаких подобных гарантий дольщику.

 

Не соблюдаются сроки строительства

Очень часто, подписав ПДДУ, застройщик затягивает срок заключения основного договора долевого участия.  Каких-либо эффективных способов воздействия на него, кроме судебного разбирательства, у дольщика нет.  В зависимости от обстоятельств, дольщик может либо требовать заключения основного ДДУ, либо (если цена квартиры полностью была уплачена) – настаивать на том, что в действительности застройщик подписал с ним именно основной ДДУ, а не предварительный.  О правильном поведении в такой ситуации и виде иска лучше посоветоваться с юристом.

Обман дольщиков и двойные продажи

Основной ДДУ регистрируется Росреестром и считается заключенным с момента такой регистрации.  Поэтому продать одну и ту же квартиру двум дольщикам не получится.   В случае с ПДДУ таких препятствий нет.

Есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.

Потеря денег

Другой риск дольщика – потерять деньги, переданные застройщику в виде обеспечительного депозита. Строительная компания может отказаться вернуть деньги по требованию участника долевого строительства, если ДДУ окажется незаключенным в предусмотренный в предварительном договоре срок. В этом случае, деньги придется возвращать через суд.

Хотя по общему правилу дольщик будет вправе получить компенсацию за пользование чужими деньгами по Гражданскому кодексу РФ,  такая компенсация для дольщика-физического лица окажется в два раза меньше, чем предусмотренная 214-ФЗ (1/300 ключевой ставки ЦБ вместо 1/150). Но, скорее всего, эта дополнительная сумма не компенсирует фактическую инфляцию и возросшие цены квартир. Чтобы получить компенсацию в полном объеме, дольщику придется доказать, что ПДДУ на самом деле являлся полноценным договором долевого участия.

Банкротство застройщика

Еще одна, более существенная проблема возникнет, если финансовое положение застройщика ухудшится.  Дольщики при банкротстве защищены положениями 214-ФЗ.  В ряде случаев они имеют право на выплаты из компенсационного фонда. Проданные по ДДУ квартиры защищены от требований кредиторов.

В соответствии со статьей 201.1 (часть 6) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ покупатели квартир по предварительным соглашениям, защищены в случае банкротства застройщика.  В части шестой этой статьи перечислены наиболее распространенные схемы продажи квартир в новостройках в обход требований 214 -ФЗ — предварительные договоры, купля-продажа, вексельные схемы, ЖСК и другие.  Требования участников таких сделок о передаче квартир или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

Но в случае двойных продаж, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, и при этом один из них получил квартиру по акту приема-передачи, такой дольщик имеет преимущество и может оставить за собой квартиру (Определение Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 № 67-КГ16-15).  Остальные, в лучшем случае, смогут вернуть деньги — и то не всегда.

Заключение и регистрация ПДДУ

Если же, несмотря на все риски, квартира или цена настолько привлекательна, что дольщик принимает предложение о ПДДУ – нужно хотя бы его правильно заключить.

Важно, чтобы предварительный договор содержал все условия основного договора долевого участия:

  • описание квартиры и многоквартирного дома. Должна быть указана вся информация о квартире: секция, этаж, площадь, количество комнат, отделка.
  • цену квартиры. Необходимо прописать полную стоимость квартиры и цену за метр. Также, должны быть определены сроки оплаты. Если ПДДУ содержит условие о депозите, также должно быть указано, что депозит засчитывается в счет цены основного ДДУ.
  • указание на то, чем гарантировано исполнение обязательств застройщика.

Самый удобный способ обеспечить необходимые условия  – приложить к предварительному договору проект основного ДДУ.

Предварительный договор также должен устанавливать срок, в который будет заключен основной ДДУ.  В отсутствие такого указания этот срок равен 1 году.  Договор долевого участия можно будет заключить и досрочно.

В любом случае, формулировка вроде «заключить основной ДДУ в течение 1 месяца после получения разрешения на строительство» должна насторожить дольщика.  При такой формулировке застройщик может долго оттягивать заключение ДДУ.  Поэтому срок желательно определить, как конкретную дату.

Некоторые юристы считают, что необходимо регистрировать предварительные договоры, поскольку основной ДДУ подлежит регистрации.  Однако, обычно такие предварительные соглашения не регистрируются, и суды поддерживают именно эту позицию.  Закон устанавливает, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной.  Однако регистрация не связана напрямую с формой договора.  Форма же договора (простая письменная) остается одной и той же и в случае ДДУ, и в случае ПДДУ.  Поэтому даже если основной ДДУ, который стороны планируют заключить, подлежит регистрации, для предварительного договора регистрация не требуется (Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 года № 5-В10-42, пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).

Если строительная компания не укладывается в срок, ее менеджеры могут попросить подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться на это или нет – зависит от участника долевого строительства.

Образец ПДДУ

Образец предварительного договора долевого участия в строительстве вы найдете на нашем сайте.

Заключать предварительное соглашение о долевом участии или обратиться к другому застройщику – зависит от дольщика.  В любом случае, стоит взвесить все риски и выгоды такого решения.

 

Ссылка на основную публикацию