Переходит ли ипотечная квартира по наследству

В этой статье мы расскажем, как действовать, если по наследству досталась квартира, обремененная ипотекой. Важно своевременно принять наследство и переоформить на себя как квартиру, так и ипотечный кредит (если наследник не решил отказаться от принятия наследства).

Передача ипотеки по наследству

Правила наследования имущества определены Гражданским кодексом РФ. Согласно статье 1175 ГК, принявшие наследство наследники солидарно отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества. Это означает, что:

  • Банк приобретает право требовать выплаты ипотеки от любого из наследников, принявших наследство в пределах стоимости унаследованного имущества;
  • В случае, если наследственного имущества недостаточно, чтобы оплатить ипотеку, в неоплаченной части она прекращается. Наследники не обязаны уплачивать долг за счет собственного имущества.

Наследник может получить ипотечную квартиру как по закону, так и по завещанию. ГК устанавливает несколько очередей для вступления в наследство по закону:

  • 1-я – дети, супруг, родители;
  • 2-я – братья, сестры, дедушки и бабушки;
  • 3-я – дяди и тети наследодателя;
  • 4-я – 7-я очереди – другие родственники по степени убывания родства.

Между наследниками одной очереди ипотечная квартира и долги по ней будут разделены поровну. Если наследники предыдущей очереди отсутствуют, права переходят к следующей очереди.

При оформлении завещания наследники по закону делят только не упомянутое в завещании имущество (если оно имеется). Исключением является передача обязательной доли в наследстве иждивенцам наследодателя и другим лицам, которые имеют право на нее.

Наследники могут заключить между собой соглашение о разделе наследства. К примеру, ипотечная квартира и долг по ней могут отойти одному из них, автомобиль – другому и т.п. В этом случае нотариус оформляет свидетельство в соответствии с достигнутой договоренностью о разделе.

Вступление в наследство

Закон устанавливает 6-месячный срок после смерти наследодателя для вступления в наследство в отношении квартиры в ипотеке. В этот период необходимо:

  • Подать нотариусу заявление о вступлении в наследство; либо
  • Совершить фактические действия, свидетельствующие о том, что наследник вступил в права (содержать наследственное имущество, оплачивать коммунальные услуги и т.п.). В случае с ипотечной квартирой о принятии наследства будет свидетельствовать также оплата очередного платежа банку по ипотеке.

Заявление о вступлении в наследство можно подать нотариусу без приложения каких-либо документов на квартиру. Достаточно только свидетельства о смерти наследодателя. Заявление подается нотариусу, который уполномочен вести наследственные дела в данном населенном пункте. Если их несколько, распределение дел между ними проводится по первым буквам фамилии наследодателя. О том, кто из нотариусов уполномочен вести наследственное дело, можно узнать в нотариальной палате региона или в любой нотариальной конторе.

В течение 6-месячного срока необходимо предоставить нотариусу документы, подтверждающие состав наследственного имущества и права наследодателя на него. Если получить такие документы самостоятельно наследник не может, по его просьбе нотариус может направить соответствующий запрос в банк или любую другую организацию.

Вступление в наследство в отношении ипотечной квартиры имеет свои особенности. Необходимо уведомить о смерти наследодателя:

  • Банк, который выдал ипотеку. Это позволит договориться о порядке погашения задолженности или отсрочке;
  • Страховую компанию, которая застраховала жизнь наследодателя. Такая страховка оформляется по большинству кредитных договоров.

Как переоформить ипотеку

После того, как 6-месячный срок прошел, нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. Это документ, на основе которого наследники могут вступить во владение собственностью. При этом считается, что наследство принадлежит им со дня смерти наследодателя.

На основе свидетельства о праве на наследство право собственности на квартиру регистрируется за наследниками в Росреестре. Этот же документ будет служить основанием для переоформления ипотечного договора в банке. Изменения в договор также должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Страховка и наследство

Хотя страхование жизни и здоровья осуществляется в пользу банка, сам он, как правило, не предпринимает каких-либо действий, направленных на получение возмещения. Это становится заботой наследников.

Крайне важно не пропустить сроки для информирования страховой компании, подачи заявления на выплату и т.п. которые были установлены в договоре с ней. Если процедура не будет соблюдена, страховая может отказаться сделать выплату.  В этом случае наследникам придется подавать в суд.

Если страховая компания выплатила возмещение банку, то долг, как правило, оказывается погашен. В некоторых случаях наследники смогут даже получить разницу между установленной страховой суммой и фактической выплатой.

Зачастую страховые компании отказывают в выплате на том основании, что смерть наследодателя не являлась страховым случаем (например, если застрахованы были только несчастные случаи, а не хронические заболевания). В этом случае для получения выплаты может потребоваться судебное разбирательство. Исход его будет зависеть от того, как каждая из сторон сможет обосновать свою позицию.

Судебная практика

Судебная практика по делам о наследовании обремененного ипотекой имущества развивается в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». В п. 58 этого документа Верховный Суд РФ указал, что наследование заложенной квартиры возможно только при условии принятия наследниками и долгов по ипотеке.

Это касается не только платежей, начисленных после смерти наследодателя, но и ранее возникшей задолженности. В случае ее неоплаты наследниками банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

Если были унаследованы долги по ипотеке, на их сумму можно уменьшить доход, полученный от продажи ипотечной квартиры. Расходы по оплате ипотеки банку считаются тратами на приобретение квартиры, которые уменьшают налогооблагаемую базу по НДФЛ. На это указал Минфин России в письме от 2 августа 2019 года № 03-04-05/58466. Подробнее о том, какие налоги придется заплатить при продаже квартиры, читайте здесь.

Если банк против раздела ипотеки

Мнение банка не влияет на порядок наследования и раздела имущества между наследниками. Этот вопрос решается в соответствии с законом или по соглашению между наследниками. Поэтому банк не может отказаться переоформлять ипотеку на основании выданного нотариусом свидетельства.

Однако, если за ипотечную квартиру не вносятся платежи, банк может обратить на нее взыскание. Поэтому имеет смысл договориться с банком о порядке оплаты или об отсрочке на период, пока проводится оформление наследства.

Если оплачена материнским капиталом

Если при оплате ипотечной квартиры был задействован материнский капитал, правила наследования существенно не меняются. Являющиеся наследниками дети получат свою долю из наследства.

Также, материнским капиталом нельзя оплачивать договоры между близкими родственниками. Поэтому выкупить у остальных наследников долю в квартире с оплатой маткапиталом не получится.

Если не вступаю в наследство

Право на отказ от наследства предоставлено статьей 1157 ГК РФ. Согласно ей любой из наследников (как по закону, так и по завещанию). Отказ возможен только от наследства в целом. Нельзя принять унаследованную квартиру и отказаться от долга по ипотеке.

В случае оформления отказа наследник не будет отвечать по ипотеке, но и квартиру в собственность не получит.

Об отказе можно составить заявление, которое подается нотариусу по месту открытия наследства (лично или по почте с нотариально заверенной подписью). Возможен также вариант, когда в течение 6-месячного срока принятия наследства не совершается никаких действий, свидетельствующих о принятии своих прав. 

За несовершеннолетних отказ от наследства может оформить их опекун.  Однако на такое действие потребуется согласие органа опеки и попечительства.  На практике их выдают крайне неохотно.

Оформление наследства на ипотечную квартиру имеет много нюансов, которые невозможно описать в одной статье. Получите консультацию юриста, чтобы действовать правильно.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector