Как провести переуступку ДДУ с эскроу счетом

С введением в Федеральный закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу счета схема переуступки ДДУ изменилась.  Помимо уступки самого договора долевого участия, необходима также переуступка прав на эскроу счет, открытый предыдущим дольщиком.

В чем особенность расчета через эскроу

Расчеты через эскроу счета обязательны для всех застройщиков, которые не попадают в список установленных в нормативных актах исключений (ранее начатые проекты высокой степени готовности).  По большинству новых проектов эта схема расчетов является основной.

Расчет через эскроу счет происходит в несколько этапов.

  1. Дольщик и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве, в котором определен этот механизм расчетов;
  2. Дольщик открывает в уполномоченном банке эскроу счет с условием раскрытия (т.е. перечисления средств) в пользу застройщика по конкретному ДДУ и вносит на него цену квартиры. При приобретении квартиры в ипотеку кредитные деньги также поступают на этот счет;
  3. Уполномоченный банк подтверждает застройщику и дольщику, что счет открыт;
  4. После подписания акта приема-передачи квартиры застройщик обращается в банк за раскрытием эскроу счета.
  5. Получив и проверив подтверждающие завершение строительства документы, банк перечисляет деньги застройщику. На практике во многих случаях эти деньги сразу же отправляются в погашение кредита, взятого застройщиком на строительство многоквартирного дома.
Застройщик не получает денег дольщика до тех пор, пока строительство дома не будет завершено.  Все это время средства находятся на хранении в банке. Именно уполномоченный банк будет являться тем лицом, которое будет оформлять переуступку прав по эскроу счету в связи с переуступкой основного ДДУ.  Если дом не достроен, средства со счета дольщик получит назад.

Возможна ли переуступка

Если на квартиру заключен договор долевого участия, единственным способом продать ее до завершения строительства является переуступка прав требования дольщика по ДДУ.  Правила уступки зафиксированы в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  При уступке все права и обязанности предыдущего дольщика (включая платежные) переводятся на нового покупателя квартиры.  Допускается также уступка отдельных прав на получение неустоек и штрафов с застройщика.

Если ДДУ был оплачен полностью, то его оплата должна быть подтверждена справкой от застройщика или уполномоченного банка (без этого уступка не будет считаться действительной).  Если же оплата пока не завершена (квартира приобретается в рассрочку), то по договору уступки к новому покупателю квартиры (цессионарию) помимо прав на квартиру должны быть переданы и обязанности по ее оплате.

Эскроу счет никак не ограничивает возможности дольщика переуступить квартиру по ДДУ.  Несмотря на то, что счет открыт на имя конкретного дольщика, права на размещенные на нем деньги (включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве) можно передать новому дольщику.  

Возможность такой уступки прямо упомянута в Законе № 214-ФЗ (п. 20 статьи 15.5). Основное отличие уступки по ДДУ с эскроу от передачи прав по соглашению старого образца: в процесс вовлекается уполномоченный банк, в котором был открыт эскроу счет и хранятся деньги дольщика.

В соответствии с законом с момента государственной регистрации договора уступки по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним дольщиком.

Когда банк может сорвать уступку по эскроу

В своей деятельности по открытию и ведению счетов эскроу уполномоченные банки руководствуются многими нормативными актами, в том числе касающимися вопросов противодействия отмыванию денежных средств.

Закон предусматривает ряд оснований, при которых банк вправе отказаться проводить операции при наличии подозрений в том, что клиент использует услуги банка в противоправных целях.  Отказ может произойти как при заключении соглашения с первоначальным дольщиком, так и при переуступке на новое лицо.  Банк проверит нового дольщика и операцию уступки в целом, чтобы убедиться, что нормы закона не нарушены.

Право банка отказаться заключать договор на эскроу с новым клиентом или даже расторгнуть договор с существующим владельцем эскроу счета предусмотрено пунктом 11 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ со ссылкой на нормы о противодействии отмыванию денег.  Для этого достаточно подозрения в том, что действительной целью заключения договора эскроу является легализация преступных доходов или финансирование терроризма.

При этом банк не будет обязан возмещать убытки дольщика. Освобождение от гражданско-правовой ответственности за отказ или расторжение договора на эскроу предусмотрен ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».

При отказе банка обслуживать счет эскроу того или иного дольщика или цессионария по уступке застройщик, в свою очередь, может отказаться от исполнения заключенного ДДУ.  Невостребованные деньги должны быть возвращены первоначальному дольщику.  Однако на практике с их получением или переводом в другой банк могут возникнуть затруднения из-за обнаруженного нарушения законодательства о противодействии легализации денежных средств.

Как переоформить при переуступке

Из-за участия в расчетах уполномоченного банка, порядок переуступки требований по эскроу счетам и ДДУ с ними отличается от обычной уступки.  Это отличие заключается в большем количестве документов и процедур.

Для переуступки ДДУ с эскроу счетом необходимо:

  • Составить соглашение об уступке прав (а при необходимости – прав и обязательств) по ДДУ. Соглашение составляется в письменной форме и должно быть зарегистрировано в Росреестре, если по нему передается право на получение квартиры (ст. 11 Закона № 214-ФЗ);
  • Обратиться в уполномоченный банк за справкой о состоянии оплаты средств на эскроу счет и к застройщику за письменным согласием на проведение уступки;
  • Подать документы на регистрацию уступки в отделение Росреестра (в большинстве регионов подача осуществляется через МФЦ);
  • После регистрации уступки ДДУ на нового дольщика переоформить эскроу счет в уполномоченном банке, включая замену банковского счета для перечисления средств в случае, если дом не будет достроен.
  • Завершить расчеты за уступку между сторонами.

Как не потерять деньги при расчетах за уступку

Момент расчетов по выплате вознаграждения за уступку (то есть, той суммы, которую новый дольщик должен заплатить предыдущему) может отличаться для различных ситуаций.  Окончательный расчет правильнее всего будет осуществлять после того, как все документы будут переоформлены. В противном случае может сложиться ситуация, при которой новый дольщик заплатит деньги предыдущему, но стороной ДДУ так и не станет.   Чтобы подстраховаться, дольщики могут договориться об использовании расчетов через аккредитив, ячейку или другого механизма, позволяющего защитить обе стороны от непредвиденных случайностей.

Нужно учитывать также срок, до которого причитающиеся застройщику деньги размещены на счете эскроу, и оформлять все документы своевременно.  В соответствии с п. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ срок хранения средств на эскроу счете не может превышать более, чем на полгода срок ввода дома в эксплуатацию (срок условного депонирования).  В некоторых случаях в ДДУ и договоре на эскроу счет может быть указана конкретная дата, которая изменяется при переносе срока.

Если документы в банк предоставлены несвоевременно, а строительство дома осуществлялось с просрочками, деньги могут вернуться прежнему дольщику по старым реквизитам, о необходимости замены которых банк не был уведомлен.  Получить квартиру при этом также не удастся, поскольку она не оплачена.

Риск недостроя может сработать против нового дольщика и в том случае, если на эскроу была перечислена не вся сумма (к примеру, предусматривалась рассрочка на определенный период).  В этом случае при расторжении ДДУ дольщик получит назад только те средства, которые были внесены на счет.  Если за уступку было заплачено больше, разницу он потеряет.

Образец договора

Договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве

г. Москва   ХХ.ХХ.20ХХ года

Гражданин Российской Федерации ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные, именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1  Предмет договора

1.1 По настоящему Договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме принадлежащие Цеденту права и обязанности участника долевого строительства по договору № ХХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу ХХХХХ, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ______ г. за №_______ (далее по тексту -ДДУ).

1.2 ДДУ заключен между Цедентом в качестве участника долевого строительства и Обществом с ограниченной ответственностью ХХХХХ, ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________ (далее по тексту — Застройщик). Копия ДДУ прилагается в Приложении 1.

1.3 Согласно ДДУ, Застройщик обязан передать Цеденту Х-комнатную квартиру, условный номер ХХХ, расположенную в Секции Х на Х этаже, общей проектной площадью ХХ квадратных метров, после ввода жилого дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по ДДУ, передаваемую без чистовой отделки (далее по тексту — Квартира).

1.4 По ДДУ Цедент обязан уплатить за Квартиру денежные средства в сумме ХХ рублей. На момент заключения настоящего Договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Цедентом в полном объеме путем перечисления денежных средств на эскроу счет № ХХХХ открытый в банке ХХХ (далее – Эскроу счет).

1.5 Согласие Застройщика на заключение настоящего договора получено.

2  Порядок уступки прав требования

2.1 В течение 3 (трех) рабочих дней после заключения настоящего Договора Стороны обратятся за государственной регистрацией уступки в Управление Росреестра по г. Москве.

2.2 В дату настоящего Договора Цедент обязан передать Цессионарию по акту приема-передачи оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления переданных прав и исполнения обязанностей, а именно ДДУ, все имеющиеся приложения и дополнительные соглашения к нему, а также заверенные банком копии платежных поручений, подтверждающих оплату Цедентом цены по нему.

2.3 Цедент обязуется оказывать Цессионарию содействие в переоформлении Эскроу счета на Цессионария.

3 Оплата передаваемого права требования

3.1 Уступка прав требования на основании настоящего Договора осуществляется на возмездной основе. Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в сумме ХХХ рублей (далее — Цена уступки) в следующем порядке:

3.2 Сумму в размере ХХХ рублей — безналичным платежом на расчетный счет Цедента, указанный в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) дней после заключения настоящего Договора;

3.3 Сумму в размере ХХХ рублей – безналичным платежом на расчетный счет Цедента в течение 10 (десяти) дней после государственной регистрации уступки.

3.4 Обязанность Цессионария по оплате Цены уступки считается исполненной с момента поступления средств на счет Цедента.

4 Ответственность сторон

4.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2 Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Застройщиком ДДУ.

5 Заключительные положения

5.1 Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров.

5.2 Споры, не урегулированные Сторонами в процессе переговоров, разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.3 Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в органах Росреестра и действует до полного исполнения обязательств по нему.

5.4 Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

5.5 Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства.  Обратитесь к юристу для получения консультации по конкретному вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Оцените статью
Просто ДДУ
Adblock
detector