Читаем проектную декларацию по 214 ФЗ

Проектная декларация — это основной документ, из которого дольщик может узнать информацию о строящемся доме, застройщике и другие данные, важные для принятия решения о покупке.  Это официальный документ, составляемый застройщиком по определенным правилам, который должен быть опубликован в ЕИСЖС или на сайте застройщика (если проект был начат до 1 июля 2018 года). Оригинал проектной декларации хранится у застройщика.

Когда нужно составлять проектную декларацию

До заключения первого ДДУ по требованиям 214 закона, застройщик должен подготовить проектную декларацию и направить ее в государственный орган надзора за строительством (местный комитет по строительству или иной подобный орган), который в течение 30 дней подготовит заключение о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям 214 ФЗ.  В соответствии с п. 2.2. статьи 19, надзорный орган должен отказать в согласовании:

  • если застройщик не соответствует требованиям 214-ФЗ, или
  • в случае, когда застройщик или какой-либо из принадлежащих тому же собственнику других застройщиков задерживает ввод в эксплуатацию новостройки на срок свыше 3 месяцев. В этом случае заключение не будет выдано до тех пор, пока существует просрочка ввода в эксплуатацию по другому объекту.

Выданное надзорным органом заключение о соответствии действует 60 дней, в течение которых застройщик должен подать на регистрацию первый ДДУ.  Если этого не произошло, необходимо повторно обратиться за выдачей заключения.

Проектная декларация составляется по форме, утвержденной Министерством строительства в Приказе № 996/пр от 20 декабря 2016 года.

В случае изменения информации, застройщик должен изменить проектную декларацию в течение 3 рабочих дней.  В частности, застройщик должен ежеквартально обновлять информацию о своем финансовом состоянии на основании данных последней бухгалтерской отчетности.  Изменения в проектную декларацию должны быть направлены в орган строительного надзора и опубликованы в ЕИСЖС или на сайте в срок не позднее 5 рабочих дней после их подготовки.

Информация, которую дольщик может узнать из проектной декларации

Читаем проектную декларацию по 214 ФЗ

 

  • данные о застройщике: официальное наименование юридического лица-застройщика, а также коммерческом обозначении (бренде), который будет использоваться в рекламе проекта, контактные данные застройщика и часы работы, Ф.И.О генерального директора.
  • данные о государственной регистрации застройщика как юридического лица.
  • о собственниках застройщика, владеющих 5% и более уставного капитала, имеющих возможность распоряжаться 5% и более голосов на общих собраниях.  Как правило, собственником застройщика является другое юридическое лицо (основное общество), в отношении которого должны быть указаны ОГРН и ИНН, а также размер доли в уставном капитале застройщика.
  • С 1 июля 2018 года часть 1 статьи двадцатой 214 ФЗ дополнена требованием указывать также данные о бенефициарах застройщика — т.е. физических лицах, которые косвенно (т.е. через одно или несколько юридических лиц) владеют 5% и более долей в уставном капитале застройщика, дающих право голоса.  При этом должны быть указаны СНИЛС и ИНН бенефициаров, размер контролируемых ими долей в уставном капитале застройщика, а также основания, по которым их следует признать бенефициарами.
  • сведения о других объектах, возведенных застройщиком, а также другими компаниями-застройщиками, принадлежащими тем же собственникам) за последние три года.  При этом указываются адреса данных новостроек и сроки их ввода в эксплуатацию.
  • информация о членстве застройщика в различных саморегулируемых организациях (СРО), ассоциациях и других организациях.
  • о последних финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • о размере уставного капитала застройщика;
  • о банке, в котором открыт счет эскроу или иной счет застройщика;
  • утверждение застройщика о том, что он соответствует установленным 214 ФЗ требованиям, в частности: имеется необходимый уставный капитал (для проектов, начатых до 1 июля 2018 года), не проводится ликвидации или банкротства застройщика, он не находится в реестре недобросовестных поставщиков или участников аукционов, недоимка по налогам не превышает установленные 214 ФЗ пределы, менеджмент и собственники застройщика не имеют судимостей за преступления в сфере экономики и государственной власти, а равно не были дисквалифицированы судом;
  • если помимо денег дольщиков застройщик использует привлеченные из других источников средства (например, кредиты), данные о соответствующих договорах также должны быть приведены в проектной декларации.

Помимо сведений о застройщике, проектная декларация также должна содержать данные о строящемся доме:

  • коммерческое обозначение проекта (жилого комплекса), которое будет использоваться в рекламе,
  • что именно будет построено в рамках этого проекта (многоквартирный дом, таунхаус и т.п.), расположение и характеристики всех объектов недвижимости, их общая жилая и нежилая площадь, количество и характеристики жилых и нежилых помещений в них;
  • описание общего имущества (мест общего пользования) в новостройке;
  • график строительства и планируемая дата ввода дома в эксплуатацию;
  • реквизиты разрешения на строительство,
  • если строительство осуществляется в ходе комплексного освоения или развития территории — указание на соответствующий договор, заключенный между застройщиком и местными органами власти,
  • информация о проектировщиках объекта, а также лицах, выполнивших инженерные изыскания и экспертизы,
  • какие права есть у застройщика на земельный участок для строительства (кадастровый номер, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов);
  • какое благоустройство территорий планируется произвести;
  • сведения о подключении к коммунальным сетям и размере платы за это;
  • размер платежей по договору о комплексном развитии территории (договору о развитии застроенной территории);
  • предполагаемая стоимость строительства для застройщика;
  • об объектах социальной инфраструктуры (дорогах, детских садах, школах), которые планируется возвести за счет средств дольщиков.
Внимание!
Застройщик может добавить в проектную декларацию другую информацию, существенную для проекта, при условии, что она не противоречит законодательству и не вводит дольщиков в заблуждение.

Дополнительно к проектной декларации, застройщик должен предоставлять любому обратившемуся к нему лицу:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство ИНН,
  • учредительные документы (устав) застройщика,
  • бухгалтерскую отчетность, заключения аудиторов и годовые отчеты за последние три года, либо, если застройщик ведет деятельность менее трех лет — то за весь период деятельности. Застройщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) предоставляют книги учета доходов и расходов.

Перечисленные выше документы могут быть предоставлены для ознакомления в подлиннике  либо в виде заверенных копий.  214 ФЗ не требует их обязательного нотариального заверения.  Застройщик вправе заверить копии самостоятельно.

Дополнительно, застройщик обязан по требованию любого лица дать ему возможность ознакомиться с:

  • разрешением на строительство;
  • ТЭО (технико-экономическим обоснованием) проекта;
  • проектной документацией и заключением экспертизы на нее;
  • правоподтверждающими документами на земельный участок.

В отношении указанных документов закон 214 ФЗ прямо не устанавливает возможность предоставлять их копии.  Но на практике, как правило, оригиналы документов для ознакомления не предоставляются.

Внимание!
Если застройщик предоставил недостоверные сведения в проектной декларации, дольщик считается введенным в заблуждение. 

В этом случае дольщик может через суд потребовать признания договора долевого участия недействительным и возврата средств (права на будущую квартиру при этом также будут утрачены).  Застройщик может также быть привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП за недостоверную проектную декларацию в виде штрафа в размере 400 000 рублей.

Проектная декларация является одним из важнейших документов, из которого будущий дольщик может узнать информацию о приобретаемом жилье в новостройке.  Поэтому ее необходимо внимательно изучить до заключения договора долевого участия.

 

Ссылка на основную публикацию