Как можно оформить собственность на апартаменты: пошаговые инструкции и нюансы

После удачных поисков апартаментов на первичном или вторичном рынке, покупателю нужно юридически закрепить за собой найденную «добычу».   Разберемся, можно ли оформить апартаменты в собственность и как правильно это сделать.

Выписка из ЕГРН о ДДУ онлайн: первый шаг

Апартаменты: собственность или нет?

 

Рынок апартаментов сложился в России относительно недавно усилиями частных застройщиков.  Государство официально не признает их жилыми помещениями и не заинтересовано в их строительстве.  Они не входят в программы поддержки строительства экономического жилья.   Поэтому речь о том, чтобы приватизировать апартаменты, не идет (приватизация означает смену государственной формы собственности на частную).  Все апартаменты изначально создаются для передачи в частную собственность.

Процесс их оформления зависит от того, покупается ли объект в строящемся здании у застройщика или на вторичном рынке.  Поэтому между застройщиком и покупателем заключаются различные виды договоров.  На первичном рынке это:

  • договор долевого участия в строительстве, оформленный по правилам закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». С 27 июля 2019 года апартаменты можно продавать только по 214-ФЗ.  Соответствующее правило было введено Федеральным законом № 151-ФЗ;
  • договор об инвестициях в строительство другого вида. Законность таких договоров всегда была под вопросом, но многие застройщики их заключали.  После 27 июня 2019 года эта практика окончательно стала противозаконной;
  • договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Он считается заключенным в случае, если покупатель вносит существенную часть оплаты, а права застройщика на объект еще не оформлены.  Такие договоры также традиционно использовались для обхода положений 214-ФЗ, и их будущее на данный момент под вопросом;
  • договор купли-продажи, который заключается в случае, если апарт-отель уже введен в эксплуатацию и застройщик оформил право собственности на помещения в нем.

В последнем случае апартаменты уже переходят из категории первичного рынка новостроек в категорию «свежей вторички». Это один из самых безопасных вариантов недвижимости: риска  незавершенного строительства уже нет, но и длинной юридической историей объект «обрасти» не успел. Есть, однако, и существенный минус: если продажи были начаты уже на стадии котлована (что является обычной практикой), то к моменту завершения строительства выбор помещений невелик.

На вторичном рынке между покупателем и продавцом всегда заключается договор купли-продажи.  По нему продавец обязуется передать покупателю помещение.  Покупатель обязуется оплатить его  цену в размере и на условиях, установленных договором.

Нюансы получения собственности

Процедура оформления апартаментов в собственность различается для первичного и вторичного рынка.  Основное отличие заключается в том, кто будет их первым зарегистрированным владельцем.  Рассмотрим, как оформляются апартаменты в собственность в каждом из этих случаев.

Оформление на первичном рынке

Если между застройщиком и инвестором заключен договор долевого участия, право собственности на апартаменты возникает непосредственно у покупателя.   Процесс его оформления ничем не отличается от получения собственности на квартиру.  Для этого  застройщику и покупателю нужно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Покупателю достаточно предоставить в Росреестр:

  • договор,
  • квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию. Росреестр может отследить уплату самостоятельно);
  • акт приема-передачи объекта, и
  • заявление о регистрации.

Пакет требуемых от застройщика документов будет существенно больше: в него войдут также документы в отношении построенного здания.

Более подробно о процедуре регистрации в Росреестре вы можете прочитать в этой статье нашего сайта.

Оформление на вторичном рынке при покупке у собственника

Основным отличием в данном случае будет то, что право собственности уже принадлежит застройщику или другому лицу.   Оформление апартаментов в собственность будет произведено на основании договора купли-продажи или иного аналогичного договора.

Однако право собственности на апартаменты также появится у покупателя только после его регистрации Росреестром.   Для такой регистрации необходимы:

 

  • договор купли-продажи;
  • заявления от продавца и покупателя;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).

Предварительно нужно убедиться, что помещению не требуется кадастровый учет (в противном случае эти документы также нужно будет предварительно оформить).

С 2016 года свидетельство о праве собственности на апартаменты не выдается.  Право собственности подтверждается внесением записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).  В подтверждение своих прав собственник может получить выписку из ЕГРН – в электронном виде или на бумаге.

Даст ли банк ипотеку на апартаменты?

Да, банки охотно предоставляют ипотеку на апартаменты.   Соответствующие программы есть практически у всех крупных банков, и их становится все больше.

Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить первый взнос по кредиту – 10 – 20 процентов.  Некоторые банки идут на предоставление ипотеки на апартаменты без первоначального взноса.  Однако процентная ставка по таким ипотечным кредитам будет менее выгодна.

В среднем ставки по ипотеке апартаментов равны 16-19 процентам в год.  Это выше, чем ставки по аналогичным кредитам на приобретение квартиры.  Разница в ставках вызвана тем, что с точки зрения банка апартаменты – это коммерческая недвижимость.  Кроме того, свою роль оказывает и спорное юридическое положение апартаментов.  Банки стараются подстраховать свои риски. Если приобретается строящаяся недвижимость, ставка снижается на несколько процентов после оформления права собственности.

Еще один способ снизить ставку ипотеки на покупку апартаментов – оформить ее в банке, который аккредитовал застройщика и конкретный объект.  Списки таких банков можно узнать у строительной компании. Как правило, они находятся в открытом доступе на сайте.

После выбора квартиры, покупатель и банк заключают договор ипотеки.  Средства по нему перечисляются напрямую застройщику в обмен на уже построенное помещение или обещание его передать в будущем. Договор ипотеки также должен быть зарегистрирован Росреестром.  Он станет обременением помещения, на приобретение которого были потрачены кредитные средства.

Военная ипотека и апартаменты: миссия невыполнима

Решить свои жилищные вопросы военнослужащие могут за счет средств военной ипотеке.  Но в этом случае им придется ограничить выбор только квартирами.  По военной ипотеке апартаменты приобретены быть не могут.

Они являются нежилыми помещениями, а значит – не соответствуют целевому назначению средств военной ипотеки.  Статья 14 Федерального закона  от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливает ограничения для военной ипотеки.  Средства могут быть потрачены на приобретение жилых помещений или участков с жилыми домами.   Их расходование на другие объекты не предусмотрено.

Можно ли купить апартаменты на материнский капитал?

К сожалению, нельзя.  Материнский капитал может быть потрачен только способами, прямо указанными в федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки  семей, имеющих детей».  Пункт 3 статьи 7 этого закона устанавливает допустимые цели, на которые можно использовать материнский капитал:

  • для улучшения жилищных условий;
  • для образования детей;
  • для накопительной пенсии;
  • на приобретение товаров и услуг для детей инвалидов;
  • получение ежемесячных выплат в пределах, установленных законом.

Апартаменты не являются жилым помещением.  Поэтому их покупка не попадает в категорию «улучшение жилищных условий».  Также, они не упомянуты и в других допускаемых законом способах. Поэтому купить апартаменты за счет материнского капитала невозможно.

Можно ли передать апартаменты по наследству

Апартаменты ничем не отличаются от других видов недвижимого имущества.  Поэтому они могут быть переданы по наследству: как по завещанию, а в его отсутствие —  в порядке, установленном законом.   Завещание имеет смысл оформить, если будущий наследодатель желает изменить установленный Гражданским кодексом порядок наследования.  Однако Гражданский кодекс все-таки желательно изучить: некоторые законные наследники (например, нетрудоспособные супруги, несовершеннолетние дети) не могут быть лишены наследства.

Также, для оформления наследства потребуется установить право собственности наследодателя на помещение.  Но и наличие договора долевого участия без оформленной собственности не означает, что апартаменты потеряны для наследников.  Имущественные права требования по договору в этом случае также будут им переданы.

Оформление апартаментов в собственность станет последним шагом на пути к их обладанию. После этого покупателю останется только наслаждаться своим приобретением – и оплачивать коммунальные счета.  Подробнее о том, что ждет собственника апартаментов после сделки, читайте здесь.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector