Стоит ли покупать квартиру по ДДУ от подрядчика

Расчеты между застройщиком и его подрядчиками, ведущими строительство, нередко проводятся квартирами или правами требования на них. Подрядчик, с которым рассчитались подобным образом, в дальнейшем перепродает полученное имущество. Разберемся подробнее, есть ли риски в приобретении прав по ДДУ от подрядчика.

Риски

Основным недостатком при покупке квартиры по ДДУ от подрядчика является появление еще одного звена в цепочке сделок, в результате которых дольщик приобретет права на квартиру. Такая покупка означает, что необходимо тщательно проверить не только застройщика (его финансовое положение, состояние стройки и т.п.), но и подрядчика.

В случае, если подрядчик окажется банкротом, все его сделки, заключенные за несколько лет до этого момента, могут быть оспорены. В этом случае покупатель может лишиться и квартиры, и денег.

Важно также состояние расчетов между застройщиком и подрядчиком. Если по какой-либо причине застройщик решит оспорить заключенный с подрядчиком ДДУ, либо факт завершения расчетов по нему, это затронет и конечного покупателя квартиры.

Преимущества

Покупка квартиры по ДДУ от подрядчика может принести существенную финансовую выгоду. Как правило, застройщик рассчитывается с ним квартирами по более низкой цене, чем предлагается при покупке напрямую. Это дает подрядной организации возможность при последующей продаже предложить более выгодную цену.

Если проведенные проверки застройщика и подрядчика не выявили существенных рисков, такая сделка может оказаться выгодной. Однако к вопросам проверки нужно отнестись максимально серьезно, привлекая к делу профессионалов.   

Что нужно проверить

  • Статус и финансовое положение застройщика;
  • Статус и финансовое положение подрядчика;
  • Объект долевого строительства, его состояние, ведутся ли работы, соблюдаются ли сроки;
  • ДДУ между застройщиком и подрядчиком.

Важно, чтобы уступаемый договор долевого участия был зарегистрирован в Росреестре. Без этого он не будет считаться действительным. Проверить регистрацию ДДУ в Росреестре можно по инструкции, приведенной здесь.

Кроме того, важно изучить положения ДДУ относительно возможной уступки. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года согласие застройщика на уступку не требуется, если расчеты по ДДУ завершены.

Однако в случае с подрядчиком завершение расчетов не является очевидным для покупателя. Мнение застройщика о том, в каком статусе находятся эти расчеты на момент завершения договора, может не совпасть с точкой зрения подрядной организации, если между ними имеются какие-либо разногласия.

Поэтому в интересах покупателя выяснить возможность уступки также напрямую у застройщика. Это позволит приобрести уверенность в том, что он не будет втянут в судебный спор между строительной компанией и ее подрядчиком.

Необходимо также тщательно изучить все условия ДДУ, права по которому перейдут покупателю. В случае любых сомнений по этому поводу лучше отказаться от покупки.

Как купить

Многие получившие права требования по ДДУ подрядные организации не дожидаются момента, когда квартиры будут достроены, и реализуют их раньше.  Приобретение квартиры на этапе строительства от подрядчика осуществляется путем заключения договора уступки прав по ДДУ.

Договор уступки должен быть составлен в письменном виде, включая:

  • Наименования и адреса сторон;
  • Реквизиты ДДУ, права по которому уступаются;
  • Описание объекта долевого строительства (квартиры) в точном соответствии с тем, как оно приведено в основном ДДУ;
  • Цену уступки – сумму, которую необходимо оплатить подрядчику;
  • Подтверждение того, что цена квартиры застройщику выплачена в полном объеме (как правило, оплата считается произведенной путем зачета взаимных требований между застройщиком и подрядной организацией);
  • Реквизиты и подписи сторон.

Договор уступки прав на получение квартиры по ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Подать на регистрацию удобнее через МФЦ, куда необходимо принести:

  • Заявление о регистрации (оформляется на приеме);
  • Документы, подтверждающие личность нового дольщика;
  • Документы подрядной организации – юридического лица или ИП;
  • Исходный ДДУ;
  • Договор уступки (количество экземпляров должно быть равно числу сторон, плюс один экземпляр для Росреестра);
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Сумма госпошлины за регистрацию договора уступки составляет 350 рублей.

Если квартиру от подрядчика предлагается купить по договору соинвестирования или другому подобному договору, не являющемуся ДДУ, от сделки лучше отказаться. Такой договор может означать наличие существенных проблем, связанных со строительством.

Приобретение квартиры по ДДУ у подрядчика и проверка всех связанных с этим обстоятельств имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом относительно Вашей ситуации – это позволит не потерять время и деньги.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector