10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков.  Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

ЖСК и ЖНК вместо 214-ФЗ

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов.  Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства. Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных  накопительных кооперативах».  Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов.  Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК.  В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

Внимание!
С 1 июля 2018 года строительство по ЖСК будет ограничено. Работу смогут продолжить только созданные до этой даты ЖСК.
Федеральный закон № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года запретил строительство путем образования новых ЖСК и ЖНК.  С 1 июля 2018 года ЖСК могут действовать только в двух случаях.  ЖСК может быть образован для реализации государственных жилищных программ либо при достройке дома дольщиками в случае объявления застройщика банкротом.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома.  Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона.  Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ.  Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа. Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи.  При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи.  При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски  и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.

Внимание!
Перечисленные выше случаи не являются единственными способами обхода требований 214 ФЗ.  Поэтому при покупке квартиры у застройщика необходимо внимательно изучить предлагаемый им договор.
Также нужно помнить, что покупка по 214-ФЗ является самым безопасным для гражданина способом.  Если застройщик предлагает что-то иное, необходимо очень тщательно оценить связанные с этим риски, и, возможно, выбрать другого застройщика.

 

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года.  Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик).  Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями. Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади.  При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Внимание!
Как правило, разницу до 1 метра застройщики «прощают» своим дольщикам.  Если же разница превышает 1 метр в пользу застройщика, он может потребовать с дольщика доплату. В этом случае будет справедливо, если ДДУ предусматривает возврат дольщику разницы в цене при уменьшении площади квартиры.
Если же разница в площади составляет более 5%, и дольщик не согласен на такое изменение, он вправе отказаться исполнять договор долевого участия.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора.  Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры. Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст. 7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор.  Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью.  Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке.  Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства.  В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора.  При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику.  Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию.  Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры.  Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика.  Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов  и т.п.  Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание).  Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство.  После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

 

 

Ссылка на основную публикацию