Возможен ли ДДУ без эскроу счета

В середине 2019 года вступили в силу изменения в законодательство об участии в долевом строительстве, касающиеся эскроу счетов. Согласно им, расчеты между дольщиком и застройщиком должны производиться только при использовании данного счета. Но в некоторых случаях, оговоренных в законе, ДДУ возможен и без эскроу счета – подробнее об этом ниже.

Когда можно не использовать эскроу счет

Расчеты через эскроу счета являются обязательными для большинства новых проектов строительства многоквартирных домов, реализуемых после 1 июля 2019 года. Этот механизм призван защитить деньги дольщиков от нецелевых растрат и гарантировать, что объект будет достроен в срок.

Суть эскроу заключается в том, что деньги дольщика поступают на специальный счет, где замораживаются до завершения строительства. Застройщик получит к ним доступ только после того, как выполнит свои обязательства по ДДУ. Все это время стройка будет финансироваться за счет банковских кредитов, полученных застройщиком.

Однако существует несколько случаев, когда ДДУ возможен без эскроу счета, и деньги допускается перечислять напрямую застройщику на законных основаниях.

Критерии, при соблюдении которых строительная компания может не использовать эскроу счет, определены в Постановлении Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 года «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и количество заключенных ДДУ».

Как следует из названия этого акта, от необходимости использовать эскроу освобождает высокая степень готовности дома и значительное количество продаж.

Для того, чтобы освободиться от необходимости рассчитываться через эскроу счета, застройщику необходимо:

  • Построить 30% объекта.

По некоторым объектам для освобождения от эскроу допускается степень готовности 15% (проекты комплексного развития территорий, КОТ и т.п.).

Для крупнейших застройщиков, признанных системообразующими организациями, этот показатель дополнительно снижен до 6%. Такой же процент применяется для тех строительных компаний, которые достраивают проблемные объекты долевого строительства по договоренности с местными властями.

  • Продать в нем 10% площадей по ДДУ.

Этот показатель рассчитывается от общей площади жилых и нежилых помещений и машиномест, расположенных в объекте.

Как убедиться, что застройщик соответствует критериям

Соответствие строительной компании указанным выше требованиям подтверждается по сложным методикам, определенным в Постановлении Правительства РФ № 480. Самостоятельно дольщик не сможет проверить право строительной компании принимать деньги без эскроу. Но это и не требуется.

Степень готовности объекта должна быть подтверждена специальным заключением. Информацию о его выдаче размещают в ЕИСЖС.

Проверить право застройщика заключать ДДУ без эскроу можно, проверив сайт наш.дом.рф. Это единственный официальный источник информации о состоянии дел застройщика. На собственный сайт строительной компании, ее внутренние документы и любые другие бумаги ориентироваться не нужно.  

Количество проданных по ДДУ площадей определяет Росреестр. В случае, если процент ниже установленного, договор с прямым порядком расчетов без эскроу не зарегистрируют.

Поэтому крайне важно не оплачивать никакие суммы застройщику до момента, когда ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре.

Строительные компании, которые не используют эскроу, обязаны платить взносы в Компенсационный фонд долевого строительства. За счет этих денег будут достраивать проблемные объекты. Информацию об исполнении застройщиком этой обязанности также можно проверить через ЕИСЖС.

Другие правила расчетов с застройщиком

Оплата без счета эскроу не означает полную свободу действий застройщика по приему денег. Федеральный закон № 214-ФЗ содержит и другие требования, которые должны соблюдаться при перечислении денег напрямую без эскроу счета:

  • Только безналичная оплата на счет застройщика;
  • Платеж производится только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Оплата по ДДУ наличными больше не допускается. В Федеральный закон № 214-ФЗ внесено прямое требование о том, что цена ДДУ может быть оплачена только безналом.

Пункт 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ: уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Оплата после регистрации защищает дольщиков от двойных продаж: если на объект уже имеется зарегистрированный ДДУ, в регистрации второго договора откажут. А значит, дольщик не заплатит деньги за тот объект, который может ему не достаться.

Несмотря на высокий уровень защиты прав дольщика, предоставляемый Федеральным законом № 214-ФЗ, покупка квартиры по ДДУ без эскроу счета требует осмотрительности и тщательной проверки застройщика и объекта долевого строительства. Все эти нюансы невозможно изложить в одной статье. Посоветуйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector