Условием продажи квартиры обычно является ее полное освобождение от ранее проживавших в ней лиц. Для этого необходимо, чтобы их регистрация по месту жительства в продаваемом жилье была прекращена. Разберемся подробнее, когда и как необходимо обеспечить выписку из квартиры при ее продаже.
До сделки или после
Самым безопасным вариантом для покупателя является выписка всех проживающих в квартире лиц до заключения сделки и передачи денег продавцу. В этом случае договор купли-продажи заключается только после того, как:
- Продавец обеспечил прекращение регистрации всех проживающих в квартире лиц;
- Покупателю предоставлены документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в квартире.
Справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц собственник (продавец) может получить в отделе вселения (паспортном столе) по месту нахождения жилья. Возможно также оформление этого документа через госуслуги.
Однако выписка всех проживающих «заранее» не всегда возможна. Такой способ не сработает в случае цепочки сделок, когда продавец одновременно покупает другую квартиру, куда будет переселяться он и члены его семьи. В этом случае выписку зарегистрированных лиц придется оформлять уже после заключения договора купли-продажи. Однако этот вариант не обеспечивает полной безопасности покупателю.
Как оформить в договоре
В случае, когда все проживающие выписались из квартиры до сделки, каких-либо дополнительных действий продавцу предпринимать не нужно. Но желательно включить в договор гарантию о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован. Примерный вариант подобного пункта приведен ниже:
Если зарегистрированные жильцы выписываются после заключения договора купли-продажи, в его текст необходимо включить обязательство продавца обеспечить их выбытие из квартиры.
Выписка зарегистрированных в квартире лиц может рассматриваться, как условие полной оплаты цены по договору. В этом случае часть цены закладывается в банковскую ячейку или на отдельный аккредитив, условием раскрытия которых будет предоставление документа об отсутствии проживающих (зарегистрированных) лиц.
Подобные условия могут быть сформулированы следующим образом:
Дополнительно к указанным условиям необходимо предусмотреть другие меры защиты интересов покупателя, в частности – обеспечить возврат уплаченных средств или их удержание до момента, пока вопрос с прекращением регистрации не будет решен. Поэтому любой подобный договор необходимо показать юристу, занимающемуся сделками с недвижимостью.
Сколько времени занимает
Прекращение регистрации по месту проживания (выписка из квартиры) в добровольном порядке проводится по заявлению проживающих лиц в срок от 3 до 7 дней.
В случае конфликта этот срок может затянуться на время судебного разбирательства о выселении проживающих в квартире лиц. Поэтому в подобных случаях покупателю имеет смысл отказаться от сделки и найти другое жилье без подобных проблем.
Если проживает ребенок
Выписка ребенка из квартиры проводится по тем же правилам, что и выписка взрослого. Единственное отличие – ребенок должен быть зарегистрирован по месту жительства с одним из своих законных представителей. Поэтому прекращение регистрации ребенка и его родителя должно проводиться одновременно.
Если ребенок не является собственником доли в недвижимом имуществе, согласие органа опеки и попечительства на прекращение его регистрации не требуется. Исключением являются случаи, когда несовершеннолетнего выписывают из неприватизированной квартиры.
Без выписки проживающих
Продажа квартиры без выписки проживающих в ней лиц также возможна. Но такое жилье оценивается с существенным дисконтом.
Если кто-либо из зарегистрированных лиц ранее оформил отказ от приватизации, он сохраняет право проживания в данном жилом помещении пожизненно. Отказаться от этого права можно только на добровольной основе. Принудительная выписка «отказника» невозможна.
Сохранение проживания может иметь место и по другим основаниям. Подобные сделки допускаются, но только в том случае, если покупатель согласен получить жилое помещение с подобным обременением.
Согласно ст. 558 ГК РФ перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением после смены его собственника, является существенным условием договора купли-продажи.
В подобный перечень должны быть включены:
- ФИО этих лиц;
- Описание их прав на пользование квартирой, с указанием оснований.
Что делать, если выписка сорвалась
Порядок действий покупателя в этом случае зависит от того, что указано в договоре купли-продажи.
В зависимости от его содержания объем возможностей может быть различным – удержать часть цены квартиры до разрешения вопроса, подать иск в суд о выселении прежних проживающих, полностью расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги или иные варианты решения ситуации.
Поэтому в случае возникновения проблем при заключении договора купли-продажи с выпиской проживающих необходимо незамедлительно проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
