Договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом

Заключение договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом имеет ряд особенностей, связанных с проверкой полномочий лиц, подписывающих договор, одобрения сделки органами управления юридического лица и подтверждением прав на недвижимость. В этой статье рассмотрен образец договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом, а также некоторые особенности его заключения.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ООО «______», ИНН _____, ОГРН _____, место нахождения _______ (далее – «Продавец»), в лице ______, действующего на основании ________, и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1  В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Адрес _______
  • Квартира расположена на ___ этаже.

1.2 Право собственности Продавца на Квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ и подтверждается Выпиской из ЕГРН от ____ 20___ (Приложение №1).

1.3 Право собственности на Квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______.

2 Цена Договора и порядок расчетов

  • Цена Квартиры составляет ______(______) рублей 00 копеек.

2 2 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу путем открытия покрытого непереводного аккредитива в _____ банке в день подписания настоящего Договора. Исполняющим банком по аккредитиву является _______.  Условием исполнения аккредитива является предъявление Покупателем в банк следующих документов:

  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру;
  • Акт приема-передачи на Квартиру.

2.3 Расходы на открытие аккредитива Стороны несут в равных долях.

3  Передача квартиры

3.1 Продавец и Покупатель осуществляют передачу квартиры в течение 5 дней с даты государственной регистрации права собственности на Квартиру к Покупателю.

3.2 Одновременно с Квартирой Продавец передает Покупателю следующее имущество________.

3.3 При передаче Квартиры стороны подпишут акт приема-передачи. Форма акта приема-передачи приведена в Приложении 2 к настоящему Договору.

3.4 С момента подписания акта приема-передачи к Покупателю переходит риск случайной гибели или повреждения передаваемого имущества.

4 Регистрация права собственности

4.1 Переход права собственности на Квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по _____.

4.2 Стороны обязуются обратиться за государственной регистрацией права собственности в течение 3 (трех) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора, но не ранее открытия аккредитива в соответствии с п. 2 настоящего Договора.

4.3 Стороны несут расходы, связанные с регистрацией права собственности, в равных долях.

5  Заверения об обстоятельствах

5.1  Продавец заверяет и гарантирует Покупателю:

  • Право собственности на Квартиру приобретено на законных основаниях;
  • В отношении Квартиры отсутствуют какие-либо обременения, она свободна от любых требований третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит
  • Заключение настоящего договора надлежащим образом одобрено органами управления Продавца.

5.2 Покупатель заверяет и гарантирует Продавцу, что:

  • Он не ограничен в дееспособности, и может по состоянию здоровья подписывать настоящий договор и осуществлять свои права и обязанности по нему.
  • Он не состоит в браке, в связи с чем отсутствует необходимость получения согласия супруги Продавца на заключение настоящего Договора.

6  Ответственность Сторон

6.1 За нарушение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством РФ.

6.2 В случае просрочки оплаты Покупателем цены Квартиры Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6.3 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности или подписания акта приема-передачи эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7 Заключительные положения

7.1 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр для Управления Росреестра по ____.

7.2 В случае возникновения разногласий Стороны будут решать возникшие между ними разногласия путем переговоров.

7.3 В случае, если возникшие разногласия не удалось решить путем переговоров, Стороны передадут спор на рассмотрение суда в соответствии с гражданским законодательством РФ.

8  Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН
  2. Форма акта приема-передачи

Особенности покупки у юридического лица

Юридическое лицо может владеть жилым помещением, как и любой другой субъект гражданского права.  При приобретении недвижимости в этом случае важно обратить внимание на следующие моменты:

  • Право собственности продавца на недвижимость должно быть подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Подтверждением регистрации служит выписка из ЕГРН. Покупатель может получить ее самостоятельно (в бумажном или электронном виде).

  • Заключение договора купли-продажи квартиры должно быть одобрено уполномоченными органами управления юридического лица.
  • Подписание договора должно производить уполномоченное лицо.
  • Расчеты с юридическим лицом должны проводиться в безналичной форме (за редкими исключениями). Возможность обращения наличных денежных средств для юридических лиц, как правило, ограничена.

Одобрение на сделку

Необходимость получения одобрений на сделку от имени юридического лица определяется:

  • Корпоративным законодательством (Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами «Об обществах с ограниченной ответственностью» или «Об акционерных обществах).
В соответствии с требованиями закона, одобрение необходимо получить на крупные сделки, стоимость которых составляет 25% и более от стоимости активов общества, определяемых по данным бухгалтерского баланса. Кроме того, отдельные требования по одобрению применяются к сделкам, в которых имеется заинтересованность органов управления или кого-либо из владельцев общества.
  • Уставом Общества.

Устав может содержать дополнительные ограничения на совершение сделок его генеральным директором.  Для того, чтобы определить, какие одобрения нужно получить, следует изучить устав Общества. К примеру, в нем может быть указано, что одобрению подлежат все сделки с недвижимостью или сделки свыше определенной суммы.

В зависимости от корпоративной структуры общества, параметров (цены) договора, положений Устава юридического лица, одобрение может быть выдано собранием участников (акционеров), советом директоров, правлением или иным корпоративным органом.

Кто вправе подписать договор от имени юридического лица

По умолчанию право заключать сделки и подписывать договоры купли-продажи квартиры, стороной которых является юридическое лицо, принадлежит его руководителю (генеральному директору). Право директора подписывать документы подтверждается:

  • Уставом общества;
  • Назначением директора на должность.

Сведения о директоре содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц. Поэтому перед подписанием сделки с юридическим лицом необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ. Сделать это можно с помощью специального сервиса на сайте ФНС России.

Генеральный директор может выдать доверенность от имени юридического лица на то, чтобы сделку подписывало другое лицо. Выдача доверенности не отменяет требования о получении одобрения сделки, если оно требуется.

Доверенность на перерегистрацию права собственности на недвижимое имущество в Росрестре требует нотариального удостоверения (ст. 185.1 ГК РФ).

Другие правила заключения ДКП

В остальном договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом заключается так же, как и с любым другим продавцом или покупателем. Договор должен быть составлен в письменной форме. Нотариальное удостоверение для таких договоров не требуется, но может быть проведено по желанию сторон.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие существенные условия:

  • Описание объекта недвижимости, права на который передаются по договору;
  • Цену, за которую передается недвижимое имущество.

Без этих условий договор будет недействительным, и в регистрации права собственности по нему откажут.

Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Наиболее простой способ осуществить такую регистрацию – подать документы через МФЦ.

Помимо документов на недвижимость, юридическое лицо подает в Росреестр Устав и другие корпоративные документы, а также документы, подтверждающие назначение и полномочия директора. При этом, если документы ранее были сданы в Росреестр и с тех пор не изменились, нет необходимости подавать их еще раз.

Покупка жилья на вторичном рынке и проверка прав продавца на нее имеет много нюансов, которые невозможно изложить в рамках одной статьи. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector