Договор купли-продажи квартиры в совместную собственность

При покупке квартиры супругами важно определить права каждого на нее. По умолчанию приобретаемая в браке недвижимость является совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя она будет оформлена. Но в некоторых случаях супруги предпочитают прямо указать в договоре купли-продажи квартиры, что она приобретается в совместную собственность. Образцы таких договоров и правила их заключения приведены ниже.

Как купить квартиру в совместную собственность

Право приобретения недвижимости в общую совместную собственность имеют супруги, состоящие в зарегистрированном браке (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). В совместной собственности доли не выделяются. Считается, что вся квартира принадлежит одновременно обоим супругам.

Если квартиру покупают не муж и жена, они смогут оформить только общую долевую собственность, с указанием конкретной доли каждого.

Если супруги заключили брачный договор о раздельном владении имуществом, режим совместной собственности к ним не применяются. Но такие супруги могут приобрести квартиру в общую долевую собственность.  Не считается совместной собственностью и та недвижимость, которая была получена одним из супругов безвозмездно (в дар или в наследство).

Зачем указывать это в договоре

При отсутствии брачного договора купленная квартира будет считаться принадлежащей обоим супругам на праве совместной собственности, даже если в договоре указан только один из них, и право собственности на квартиру в ЕГРН также зарегистрировано только на одного супруга.

Указывать обоих супругов в договоре и при регистрации права собственности не обязательно. Тем не менее, многие предпочитают это сделать «на всякий случай» для защиты совместной собственности.

Некоторое время назад оформление имущества в общую совместную собственность рекомендовалось для получения налогового вычета на квартиру. Однако на данный момент это не требуется. Вычет предоставят и в том случае, если его получает супруг, не зарегистрированный в качестве собственника (подробнее об этом здесь).

Защиту совместной собственности от продажи обеспечивает и другой документ.  На приобретение или продажу нажитой в браке недвижимости одним из супругов требуется письменное нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ, пункт 3).  Необходимость получения согласия обусловлена тем, что в договоре речь идет о распоряжении совместным имуществом.

Поэтому при регистрации прав на квартиру или ее продаже супруг, зарегистрированный в качестве владельца недвижимости в ЕГРН, должен будет предоставить этот документ.  Без него переход права не зарегистрируют.

Если оба супруга являются сторонами договора очевидно, что они оба согласны с его заключением. Однако в некоторых органах Росреестра документ все равно могут потребовать.

За заверением согласия супруга можно обратиться к любому нотариусу. Это действие является платным – придется уплатить нотариальный тариф за удостоверение и стоимость технических работ нотариуса по оформлению документов. Его стоимость зависит от конкретного региона. В среднем, оформление этого документа обойдется в 1.5 – 2 тысячи рублей.  

Когда супруги – покупатели

Если супруги решили регистрировать права на квартиру на одного из них, именно этого супруга нужно указать в договоре в качестве покупателя. Как было описано выше в статье, собственность на квартиру будет считаться совместной даже в том случае, если второй супруг не упомянут в договоре, однако квартира приобретена в браке за счет совместных средств.

Если же супруги хотят зарегистрировать именно совместную собственность на квартиру, это также необходимо указать в договоре. Образец подобного договора купли-продажи приводится ниже.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 1»), и

(2) ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Покупатель 2»),

Покупатель 1 и Покупатель 2 совместно именуются «Покупатели», Покупатели и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателей, а Покупатели – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 Покупатели приобретают Квартиру в общую совместную собственность. Покупатели состоят в зарегистрированном браке (свидетельство о регистрации брака № ____ от _____).

2 Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2   Цена Договора уплачивается Покупателями в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будут помещены в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

2.3         Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право общей совместной собственности на Квартиру принадлежит Покупателям.

2.3         Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Покупатели.

3 Регистрация перехода права собственности и передача Квартиры

3.1         Право общей совместной собственности Покупателей на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).  Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей совместной собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 2.2. настоящего Договора.

3.2         Продавец передаст Покупателям Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

3.3         При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

3.4         С момента подписания акта приема-передачи к Покупателям переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

3.5         Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи на Квартиру.

3.6         На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей совместной собственности на Квартиру за Покупателями.

3.7 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Заверения об обстоятельствах

4.1         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

4.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

4.3         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

5 Ответственность Сторон

5.1         В случае уклонения Покупателей от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.2         В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавец уплачивает Покупателям неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.3         В случае уклонения Покупателей от помещения средств в банковскую ячейку Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6 Прочие положения

6.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

6.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.3         Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Покупателей, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права общей совместной собственности Покупателей.

7 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Когда супруги – продавцы

В этом случае в договоре указывается тот супруг, который был зарегистрирован в ЕГРН в качестве собственника. От второго супруга требуется нотариально заверенное согласие на заключение договора, описанное выше.

Если же в ЕГРН зарегистрирована общая совместная собственность супругов, договор должны заключить оба. В тексте документа указывается, что квартира принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, зарегистрированном в ЕГРН.

Примерный образец подобного договора приведен ниже.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец 1»),

(2) ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»),  и

(3) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»)

Продавец 1 и Продавец 2 совместно именуются «Продавцы», Продавцы и Покупатель совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2         Квартира принадлежит Продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

2 Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2   Цена Договора уплачивается Покупателем в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будут помещены в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавцов к Покупателю.

2.3         Продавцы получают доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

2.3         Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Продавцы.

3 Регистрация перехода права собственности и передача Квартиры

3.1         Право собственности Продавца на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).  Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 2.2. настоящего Договора.

3.2         Продавцы передадут Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавцов и зарегистрированных лиц в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

3.3         При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

3.4         С момента подписания акта приема-передачи к Покупателю переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

3.5         Продавцы обязуются оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи на Квартиру.

4 Заверения об обстоятельствах

4.1         Продавцы заверяет и гарантируют Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также никто из Продавцов не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

4.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

4.3         Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

5 Ответственность Сторон

5.1         В случае уклонения Покупателя от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатель уплачивает Продавцам неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.2         В случае уклонения Продавцов от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавцы уплачивает Покупателю неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.3         В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6 Прочие положения

6.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

6.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.3         Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Продавцов, один экземпляр для Покупателя и один экземпляр для регистрирующего органа.

7 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Как заключить сделку

Оформление договора купли-продажи квартиры в совместную собственность состоит из нескольких этапов:

  • Подписание договора.

Договор можно заключить в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не обязательно (но можно сделать это по желанию сторон). Считается, что нотариальная форма договора дает больше гарантий участникам сделки. Однако того же эффекта можно достигнуть, внимательно проверив договор и документы на квартиру с помощью юриста.

  • Сбор необходимых для регистрации документов.

Для регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуются паспорта всех участников сделки, подписанные договоры купли-продажи, акт приема-передачи (если согласно договору его подписание происходит до момента подачи документов на регистрацию), а также согласие второго супруга на совершение сделки.

За регистрацию перехода права собственности на квартиру супругов необходимо уплатить госпошлину – 2000 рублей для физических лиц, 22 000 рублей для юридических лиц.

По общему правилу, в Росреестр не нужно сдавать те документы, которые ранее уже подавались, и в них отсутствуют какие-либо изменения. Но в зависимости от обстоятельств той или иной сделки некоторые дополнительные документы все-таки могут потребоваться.

К примеру, могут потребоваться кадастровый план квартиры, документы на легализацию перепланировки и иные подобные документы. Одновременно с переходом права собственности может быть нужно зарегистрировать произошедшие в кадастровых документах изменения. Конкретный список того, что необходимо будет предоставить для регистрации перехода права собственности, рекомендуется обсудить с юристом.

  • Подача заявления и прилагаемых документов для регистрации перехода права собственности в Росреестр или МФЦ.

Наиболее простой способ подачи на регистрацию права собственности супругов на квартиру – это обращение в ближайший МФЦ. Отделения Росреестра последовательно сокращают любой прием документов, переходя на работу через МФЦ.

  • Получение документов после регистрации.

Регистрация перехода права собственности на квартиру через МФЦ занимает 9 рабочих дней. Но на практике могут происходить задержки из-за загруженности органов Росреестра.

  • Расчеты по сделке и передача квартиры.

Эти действия можно проводить как до, так и после регистрации в Росреестре — в зависимости от того, о чем стороны договорились.

Заключение договора купли-продажи квартиры в совместную собственность имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector