Как составить договор купли-продажи квартиры родственнику

Дольщик получает ключи от квартиры Образцы документов

Было бы несправедливым утверждать, что договор купли-продажи квартиры между родственниками имеет какие-либо юридические особенности. Такие особенности существуют только в налогообложении. При этом сам текст договора мало отличается в зависимости от того, составлен ли он между посторонними лицами или между матерью, дочерью, отцом, сыном или другими родственниками.

Зачем нужен

Мотивов для заключения договора купли-продажи квартиры между родственниками может быть много. Как правило, по такому договору действительно может продаваться недвижимость, которая больше не нужна предыдущему владельцу. Степень родства при этом не имеет значения.

Заключать возмездные сделки между состоящими в родстве лицами закон не запрещает в большинстве случаев. Некоторые исключения перечислены ниже. Однако получить налоговый вычет по такому договору может быть затруднительно (подробнее об этом ниже).

Оформление ипотеки на договор купли-продажи квартиры с родственником, как правило, не вызывает дополнительных сложностей. Однако банк может проверить квартиру более тщательно, чтобы убедиться, что ее состояние позволяет в случае неуплаты реализовать имущество по цене, погашающей задолженность.

Когда не допускается

Продать квартиру между близкими родственниками за собственные средства можно практически без ограничений.  Однако запрещается заключение возмездной сделки купли-продажи квартиры между опекуном (его супругом) и опекаемым (ст. 37 ГК РФ). Тот же запрет применяется и к сделке между родителем и несовершеннолетним ребенком. Мотив данного запрета – предотвратить злоупотребления со стороны опекуна (родителя) за счет имущества подопечного.

На сделку, по которой продается имущество несовершеннолетнего, потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Дополнительные сложности могут появиться, когда стороны сделки рассчитывают на помощь государства, в частности – материнский капитал. Прямого запрета оплачивать «родственные» сделки за его счет закон не содержит (за исключением сделок между супругами). Однако на практике Пенсионный фонд может отказать в выплате по договору с другим близким родственником (или, по крайней мере, будет проверять сделку очень тщательно, чтобы выявить в ней признаки «обналичивания» материнского капитала).

Может ли договор быть безвозмездным

Если по договору купли-продажи квартиры встречная оплата не предоставляется, правильнее считать его договором дарения.  Заключение подобных договоров между родственниками также возможно.

Мотивом безвозмездного договора о передаче недвижимости в пользу родственника (обычно – дочери или сына, состоящих в браке) является желание обеспечить, чтобы имущество осталось в собственности одаряемого. Подробнее о выборе между дарением или куплей-продажей между родственниками читайте в отдельном материале нашего сайта.

Особенности заключения

Родственная сделка, как правило, совершается на комфортных для сторон условиях. Продавец и покупатель, как правило, обходятся без агента, устанавливают льготный режим для расчетов и иные подобные условия.  Цена сделки может быть существенно ниже, чем при продаже постороннему покупателю и т.п.

Однако даже при заключении сделки с родственником важно обратить внимание на следующие моменты (в особенности, если родство не близкое, а за приобретаемую квартиру будут уплачена существенная сумма):

  • Необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости.

Когда разговор заходит о деньгах, полагаться только на родственные отношения рискованно. Уплачивая существенную сумму за квартиру, нужно быть уверенным в том, что права на нее были приобретены законным образом. К примеру, недавно полученное наследство – это повод изучить квартиру более внимательно, чтобы исключить риск появления других наследников.

Также нужно убедиться, что квартира и передаваемое вместе с ней имущество находится в надлежащем состоянии. Если с квартирой передается мебель и бытовая техника, необходимо вписать ее в договор и затем в акт приема-передачи квартиры.

Внимательно нужно отнестись к уплате коммунальных услуг за квартиру. Если есть задолженность, в договоре нужно определить, кто ее погасит.

В целом, к «родственной» квартире покупателю стоит отнестись так же, как и к любой другой. Очень часто, прикрываясь родственными связями, недобросовестные продавцы обманывают своих покупателей независимо от прошлых отношений. Поэтому любые ссылки на родственные связи и отказ предоставить информацию на этом основании – это повод насторожиться.

По процедуре заключение договора купли-продажи с родственником не отличается от любого другого и состоит из следующих этапов:

  • Переговоры и согласование условий сделки;
  • Подписание договора купли-продажи в письменной форме. Нотариальное удостоверение такого договора не требуется, если квартира продается целиком. Оно требуется только на куплю-продажу доли в квартире;
  • Подача документов на регистрацию в Росреестр – через МФЦ, нотариуса (если договор все-таки был удостоверен по желанию сторон) или электронные сервисы. Результатом должна стать регистрация права собственности на квартиру за покупателем.
  • Передача квартиры покупателю по акту приема-передачи.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

      • 50% от указанной в пункте 2.1. суммы переданы Продавцу в день подписания настоящего Договора наличными денежными средствами;
      • 50% от указанной в пункте 2.1. суммы будут переданы Продавцу в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

5.3 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______. Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

6 Прочие положения

6.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

6.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

7 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Налоговые вычеты

Покупатель

В случае приобретения квартиры у родственника, такая сделка признается заключенной со взаимозависимым лицом (п. 11 ч. 2 ст. 105 НК РФ). Покупатель не вправе получить по ней имущественный налоговый вычет в виде возврата НДФЛ от уплаченной суммы. Этот запрет установлен ч. 5 ст. 220 НК РФ.

Даже если в договоре прямо не упомянута степень родства, налоговая инспекция может получить информацию об этом из других источников.  Поэтому скрывать сделку с родственником и подавать на вычет не имеет смысла.

Продавец

Продавец обязан будет уплатить налог на доходы физических лиц от полученной цены квартиры. Оплата налога в размере 13% (общая ставка) производится на основании поданной декларации о доходах.

Заключение договора купли-продажи квартиры с родственником никак не влияет на порядок уплаты налога.

Декларацию можно сдать в налоговый орган через личный кабинет на сайте nalog.ru, либо в бумажном виде. Сделать это необходимо в срок до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.  Налог оплачивается в срок до 15 июля.

Заключение договора купли-продажи квартиры с родственником имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Просто ДДУ
Adblock
detector