Как составить договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными в ней людьми

Дольщик получает ключи от квартиры Образцы документов

Если к моменту заключения договоры купли-продажи квартиры в ней зарегистрированы какие-либо лица по месту постоянного проживания или временного пребывания, необходимо отразить это в документах. В случае, если кто-либо сохраняет право постоянно проживать в продаваемом жилье, условие об этом становится обязательным по закону. Но и в других случаях необходимо включить в договор положения о том, когда и как они освободят помещение.

Что делать с зарегистрированными лицами

При продаже квартиры мало кто из покупателей готов мириться с проживанием посторонних людей. Это возможно только в случае, если договор изначально заключается на подобных специальных условиях. Примером подобных соглашений может служить рента с постоянным проживанием.

Право постоянного проживания зарегистрированных в квартире лиц может быть защищено от прекращения по закону. К примеру, отказавшиеся от приватизации лица сохраняют это право пожизненно, или до того момента, пока не решат прекратить регистрацию по собственной воле.

В соответствии со ст. 588 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих право на проживание в квартире, является существенным условием договора о ее купле-продаже. Без его включения в договор сделка не считается заключенной.

Как правило, если сделка проходит мирно, при продаже все зарегистрированные лица прекращают свою регистрацию в квартире. Таким образом, покупатель получает недвижимость без посторонних лиц.

Во всех остальных случаях наличие зарегистрированных лиц, которые не желают «выписаться» из квартиры до сделки – серьезная проблема для продавца. Наличие иных проживающих означает, что продать квартиру удастся только с очень существенной скидкой.

Выписывать до или после продажи квартиры

Договор купли-продажи представляет собой обязательства продавца и покупателя по отношению друг к другу. Никакие третьи лица, проживающие в квартире, с юридической точки зрения не участвуют в достигнутом соглашении. Поэтому они не несут каких-либо обязанностей в связи с ним.

Продавец может взять на себя обязательство обеспечить прекращение их регистрации в определенный срок. Однако фактически оно будет не исполнимо в случае, если кто-либо из зарегистрированных лиц внезапно откажется выписываться.

В этом случае выписывать его придется через суд. Основанием для этого будет статья 292 ГК РФ. В соответствии с ней, прекращение права собственности на квартиру является основанием для прекращения регистрации членов семьи предыдущего собственника.

Однако в ряде случаев выписка может осложниться в силу причин, указанных в законе. Помимо уже упоминавшихся случаев постоянного проживания отказавшихся от приватизации квартиры, право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок по решению суда. Такое решение окажет влияние и на покупателя подобной квартиры.

Что предпринять покупателю и продавцу

Чтобы избежать проблем, при заключении договора купли-продажи важно:

  • Проверить наличие зарегистрированных лиц и готовность продавца обеспечить прекращение их регистрации;
  • Предусмотреть меры на случай, если сделка пойдет не по запланированному сценарию и кто-то откажется прекращать регистрацию.

Такими мерами могут быть:

  • Заключение договора только после того, как все зарегистрированные лица выпишутся из квартиры.

Это идеальный вариант для покупателя. Однако он не всегда доступен для продавца. В случае цепочки сделок, когда продавец с семьей одновременно переезжает в новое жилье, выписка таким образом не всегда приемлема.

  • Уплата части цены договора после того, как все члены семьи продавца выписались из квартиры или уменьшение цены сделки в этом случае.

Это менее удачный для покупателя случай. Как правило, даже удержание части цены не способно компенсировать неудобства, связанные с проживанием в квартире подобных лиц. Однако включить в договор подобное условие лучше, чем полагаться на волю случая.

Обязательство по прекращению регистрации должно быть ограничено определенным сроком. Если он не соблюден, покупателю желательно предусмотреть возможность расторгнуть договор без суда и вернуть деньги.

Этот способ защиты интересов покупателя можно сочетать с предыдущим – оплатой только после выписки зарегистрированных лиц.

Образец подобного договора купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами приведен ниже.

Образец договора

 Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

2 Цена Договора

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3. Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю.

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк следующих документов:

  • выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю;
  • информационной справки «О регистрации» по форме №9, подтверждающей, что следующие лица сняты с регистрационного учета в Квартире ____________. (Примечание: наименование и состав документов должен быть уточнен для конкретной сделки)

3.3 Продавец обязуется обеспечить прекращение проживания и регистрации по месту жительства указанных в пункте 3.2 лиц в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

4 Регистрация перехода права собственности и приемка Квартиры

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

4.4 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора. При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

4.5 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

4.6. Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5 Ответственность Сторон

5.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.3 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.4 В случае, если регистрация указанных в п. 3.2. лиц по месту жительства в квартире не будет прекращена в срок до ______, Покупатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего Договора.

6 Прочие положения

6.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

6.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

7 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Заключение договора купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

 

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Просто ДДУ
Adblock
detector