Оплата коммунальных услуг является обязанностью собственника квартиры. Поэтому, если накоплен долг за коммунальные услуги, желательно урегулировать вопрос его оплаты в договоре купли-продажи квартиры. Это позволит как продавцу, так и покупателю избежать в дальнейшем общения с органами ЖКХ по поводу взыскания задолженности.
Содержание
Кто обязан заплатить долг
Обязанности собственника жилья по содержанию принадлежащей ему квартиры и оплате коммунальных услуг определены в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ:
- При покупке квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у покупателя с момента регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- В случае с муниципальным жильем при его обмене новый наниматель становится обязан оплачивать коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма на жилье.
Обязательства по оплате могут возникнуть и раньше возникновения права собственности в случае, если приобретена квартира в новостройке. При покупке квартиры по ДДУ от застройщика коммунальные услуги необходимо оплатить с момента акта приема-передачи. Однако при покупке готового жилья всегда действует правило о том, что новый собственник обязан оплачивать коммунальные платежи только с момента регистрации права собственности за ним.
Для взносов за капитальный ремонт жилья установлен иной порядок оплаты. Обязанность по их уплате несет тот, кто в данный момент является собственником жилого помещения. Поэтому, если не урегулировать в договоре порядок погашения долгов за счет предыдущего владельца, оплатить их должен будет новый собственник.
Почему выгодно урегулировать порядок оплаты долга в договоре
Однако даже в отсутствие обязанности платить общение с управляющими компаниями, ТСЖ, поставщиками коммунальных услуг может доставить покупателю немало неприятных моментов. Также при наличии задолженности может быть затруднен сбор документов на квартиру.
Поэтому во многих случаях при покупке квартиры с задолженностью стороны предпочитают урегулировать погашение долга за коммунальные услуги в договоре купли-продажи.
Средства для оплаты долга могут быть предоставлены за счет аванса, выплачиваемого в счет цены договора. Правда в этом случае покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.
Также возможно предоставление этих денег по договору займа от покупателя. Но в этом случае необходимо предусмотреть в договоре займа назначение денег на оплату задолженности по коммунальным услугам, и досрочный возврат в случае, если покупка недвижимости не состоится.
Скорее всего, средства можно будет взыскать в судебном порядке. Однако практическое исполнение судебного решения может оказаться под вопросом: если у продавца нет денег для оплаты коммунальных услуг, в большинстве случаев его материальное положение оставляет желать лучшего. Поэтому принудительно взыскать средства может быть затруднительно.
Образец договора купли-продажи квартиры с долгом
Договор купли-продажи квартиры
г. Москва ____ _________ 20___ года
ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),
ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),
Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».
Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.
1 Предмет Договора
1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.
1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании ______, выписка из ЕГРН ______.
1.3 Продавец гарантирует, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит.
1.5. Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что отсутствуют иные лица, имеющие право пользования Квартирой в соответствии с законом после регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем.
2 Цена Договора
2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.
3 Порядок расчетов
3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:
3.1.1 аванс в сумме __________, который Продавец использует для оплаты задолженности по коммунальным услугам в соответствии с п. 7.1. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по любой причине указанный аванс подлежит возврату покупателю в течение 5 рабочих дней.
3.1.2 остаток цены Квартиры в сумме _____ подлежит оплате в срок до ____ путем ______.
- Регистрация права собственности
4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).
4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.
- Акт приема-передачи
5.1 Стороны подпишут Акт приема-передачи в отношении Квартиры в течение 5 дней с даты заключения настоящего Договора.
- Заверения об обстоятельствах
6.1 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.
6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует другой стороне, что в браке не состоит, в связи с чем не требуется согласие супруга на заключение настоящего Договора.
7 Права и обязанности Сторон
7.1 Продавец обязан:
7.1.1 В срок до ____ оплатить задолженность по оплате коммунальных услуг в размере _____, а также оплатить коммунальные услуги за период до подписания акта приема-передачи Квартиры.
7.1.2 Подписать акт приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
7.1.3 Подать документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в срок, предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора.
7.2 Покупатель обязан:
7.2.1 Оплатить Цену квартиры в порядке, указанном в разделе 4 настоящего Договора.
7.2.2 Подписать акт приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
7.2.3 Подать документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в срок, предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора.
- Ответственность Сторон
8.1 В случае уклонения Покупателя от оплаты средств в соответствии с п. 2.2 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.
8.2 За неисполнение иных обязанностей по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9 Прочие положения
9.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.
9.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца, и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя.
10 Реквизиты и подписи Сторон
Приложения:
- Выписка из ЕГРН
- Форма акта приема-передачи
Когда долг оплачен до заключения договора
Если квартиру приобретают без долгов по «коммуналке», обычной практикой является включение в текст договора купли-продажи гарантии от продавца о том, что какие-либо задолженности отсутствуют. Примерный текст такого пункта приведен ниже:
«Продавец настоящим подтверждает, что отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт в отношении продаваемой Квартиры. Продавец обязуется оплатить эти услуги за период до момента подписания акта приема-передачи в отношении Квартиры».
Оплата в переходный период
В период заключения сделки оплата коммунальных услуг производится одной из сторон договора. Как правило, продавец оплачивает их до акта приема-передачи недвижимости (то есть, за период, пока он фактически пользуется жильем), а покупатель – после его подписания.
Если долг не оплачен
В случаях, когда квартира куплена с задолженностью, покупателю следует как можно скорее уведомить управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника жилого помещения. Такое уведомление необходимо составить в свободной форме в письменном виде и вручить под подпись либо отправить почтовым отправлением.
Заключение договора купли-продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:
