Гарантийный срок на квартиру должен отсчитываться со дня ее передачи дольщику

14 августа 2020 года Верховный Суд вынес определение о том, что гарантийный срок на построенную квартиру должен отсчитываться со дня ее передачи дольщику по соответствующему акту. Если ДДУ предусматривает отсчет гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию, такое условие нарушает права дольщика как потребителя.

Суть дела

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 307-ЭС19-24320 завершило рассмотрение жалобы одного из застройщиков на привлечение к ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ из-за включения в ДДУ условий, нарушающих права потребителей.

Застройщик заключал договоры долевого участия, в которых присутствовали следующие условия:

  • Гарантийный срок на квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) составляет 5 лет и начинает течь со дня сдачи дома в эксплуатацию;
  • Если объект долевого строительства построен с недостатками, делающими непригодным его использование по назначению, дольщик вправе потребовать их безвозмездного устранения в предусмотренный договором срок.

Пройдя несколько инстанций, дело оказалось в Верховном Суде, который встал на сторону Роспотребнадзора.

Правила исчисления гарантийного срока

Гарантийный срок на построенные по ДДУ квартиры определяется в соответствии с правилами ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  Он устанавливается в ДДУ и не может быть менее 5 лет. Согласно закону, этот срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором.

Верховный Суд указал, что предусмотренные ДДУ условия (в том числе о начале исчисления гарантийного срока) не должны ухудшать положение дольщика по сравнению с тем, что установлено в законе. Иное ущемляло бы права дольщика – потребителя. Указанная в ч. 5 ст. 7 диспозитивность в определении условий договора может только улучшать положение потребителя, а не наоборот.

Исчисление гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию, который наступает раньше даты передачи квартиры дольщику, фактически уменьшает общий гарантийный срок по договору, и потому нарушает права дольщика. Срок, в течение которого он может предъявить претензии застройщику, становится меньше 5 лет. До момента передачи квартиры дольщик не может предъявлять подобные претензии, поскольку не обладает информацией о построенном объекте.

Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений, в частности, физического лица – участника долевого строительства (Определение ВС РФ от 14.08.2020 года по делу №А56 – 44694).

Основываясь на этих доводах, Верховный Суд указал, что условие об исчислении гарантийного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию противоречит закону.

Дольщик может выбирать, какое требование предъявить

Аналогичную логику рассуждений Верховный Суд применил, рассматривая вопрос о том, законно ли ограничивать в ДДУ возможности восстановления нарушенных прав дольщика как потребителя по сравнению с установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Ограничение объема прав участника долевого строительства по сравнению с установленным в законе не допускается. В частности, было признано нарушающим права потребителя условие договора, согласно которому дольщик имеет единственную возможность требовать от застройщика устранения недостатков.

Для сравнения, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик может выбрать один из следующих вариантов в случае, если квартира построена с недостатками:

  • Потребовать устранить их в разумный срок без дополнительной оплаты;
  • Уменьшить цену договора соразмерно недостаткам объекта;
  • Самостоятельно устранить недостатки и потребовать от застройщика возместить понесенные в связи с этим расходы.

Значение для судебной практики

Определения Верховного Суда по отдельным делам формально не являются обязательными при рассмотрении иных подобных дел. Однако они служат ориентиром для судов предыдущих инстанций. Если новое дело попадет в Верховный Суд, существует значительная вероятность, что оно будет рассмотрено аналогичным образом. Поэтому суды стремятся строить свою практику в соответствии с позициями Верховного Суда РФ.

Предъявление застройщику требований по гарантии имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector