Как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в дополнение к неустойке

Федеральный закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» защищает покупателей новостроек от последствий пропуска сроков строительства.  Помимо неустойки, общая сумма которой зависит от длительности просрочки, у дольщика есть возможность получить дополнительные компенсации с застройщика.  На примерах конкретных судебных дел мы рассмотрим, как взыскать  с застройщика убытки за аренду квартиры в случае, если дольщик проживает в жилье по найму.

Аренда в период просрочки по ДДУ - убыток дольщика
Аренда в период просрочки по ДДУ — убыток дольщика

Содержание

В каких случаях дольщик может взыскать расходы на аренду жилья

Право на взыскание с застройщика неустойки и убытков (включая затраты на найм другого жилья)  предоставлено статьей 10 закона № 214-ФЗ.  Согласно ее положениям, если девелопер не исполняет ДДУ, он обязан уплатить предусмотренную законом неустойку, а равно возместить убытки, причиненные нарушением договора.

Из этой статьи следует, что основанием для взыскания расходов на аренду жилья с застройщика будет нарушение строительной компанией условий ДДУ, устанавливающих срок приемки-передачи жилого помещения.  Убыток дольщика составляют расходы на аренду съемного жилья.  Если бы застройщик соблюдал срок вручения ключей от квартиры дольщику, эти траты на аренду не потребовались бы.

Как следует из статьи десятой 214 закона, взыскание с застройщика убытков за найм жилья осуществляется дополнительно к неустойке.   Застройщик не может сослаться на то, что покупатель получит достаточно средств в виде штрафных санкций, и поэтому необходимо отказать в иске о компенсации аренды жилья по ДДУ.

Верховный суд о вынужденном найме квартиры

Несмотря на кажущуюся простоту норм закона о компенсации убытков дольщика, суды по-разному подходили к их толкованию.  Основной вопрос заключался в том, что считать вынужденным наймом квартиры.  Ведь если покупатель мог и обойтись без дополнительных расходов на аренду жилья, было бы несправедливо взыскивать их с застройщика.

Особенно сложно определить, были ли связаны эти расходы на найм альтернативного жилья именно с просрочкой застройщика, или же с другими жизненными обстоятельствами истца.  Может, он и не планировал проживать во вновь построенной квартире, а собирался сдать ее в аренду?  Стоит ли в этом случае вместо взыскания с застройщика убытков за найм жилья потребовать компенсацию неполученных доходов?

Разные суды по-своему отвечали на вопрос о том, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры.  В последнее время несколько дел о взыскании с застройщика расходов на вынужденный найм жилья в период строительства по ДДУ дошли до Верховного суда РФ.  Разрешая эти дела, судьи высшей инстанции указали на важные обстоятельства, которые нужно учитывать при рассмотрении подобных дел.

Определение ВС РФ от 19 декабря 2017 года № 18-КГ17-239

В этом деле участница «долевки» была вынуждена снимать жилье в том городе, где она работала.  Суд первой инстанции поддержал ее, указав, что расходы на найм были необходимы. Далее апелляция отменила первое решение.

Однако Верховный суд все-таки защитил права дольщицы.  В качестве аргументов в пользу взыскания с застройщика убытков в связи с арендой квартиры, Верховный суд указал: участница долевого строительства зарегистрирована (прописана) в совершенно другом населенном пункте; у нее нет в собственности жилья в городе, где она постоянно работает; она имела все основания рассчитывать на то, что застройщик выполнит свои обязательства и построит жилое помещение в указанный в ДДУ срок.

Эти обстоятельства суд счел достаточным подтверждением того, что расходы на вынужденный найм жилья в период просрочки строительства были вынужденными. Строительная компания должна их компенсировать.

 Определение ВС РФ от 4 сентября 2018 года № 46-КГ18-38

В этом деле по ДДУ передавалась квартира, в которой отсутствовала финишная отделка.  Первая инстанция и апелляция посчитали, что в такой квартире было бы нельзя немедленно начать проживание.  Истица все равно вынуждена была бы снимать другое жилье хотя бы на период ремонта.  Поэтому несправедливо было бы взыскать ее расходы со строительной компании.  Руководствуясь этим, суды отказали во взыскании убытков за аренду квартиры.

Верховный суд косвенно согласился, что передача квартиры без отделки имеет значение для исхода дела.  Но безусловным основанием для отказа во взыскании это не является.  Суды должны определить, когда передаваемое по ДДУ жилье станет пригодным для проживания.  Чтобы установить это и определить размер убытков на аренду квартиры, дело было направлено на новое рассмотрение.

Что можно взыскать с застройщика дополнительно к арендной плате при вынужденном найме жилья

  • Оплата коммунальных услуг

Если коммунальные услуги не включены в арендную плату, дольщик также может потребовать от застройщика их компенсировать отдельно. Для этого понадобятся квитанции, подтверждающие оплаченные по договору аренды суммы.

Расходы на коммунальные услуги вторичны по отношению к арендной плате – если удастся взыскать ее, то и стоимость коммунальных услуг, скорее всего, компенсирует (определение Ярославского областного суда №33-3739/2012 от 16 июля 2012).

Обычно дольщикам удается взыскать расходы на стандартные коммунальные услуги — воду, газ, электричество.  Что касается услуг связи и интернета (если они оплачиваются отдельно, а не в общей квитанции) – похоже, что судебные решения об их компенсации за счет застройщика пока не встречаются, или крайне редки.

  • Расходы на услуги агента, подобравшего квартиру

Указанное выше Определение Ярославского областного суда примечательно также тем, что суд взыскал в пользу дольщика оплату услуг агента, подыскавшего арендованную квартиру. Дольщица вынужден был съехать из предыдущего арендованного жилья, и срочно подыскать новое.  В связи с этим, чтобы уменьшить затраты времени и средств на поиск новой квартиры в аренду, ей пришлось обратиться в агентство недвижимости.  Суд проанализировал стоимость услуг агента и пришел к выводу, что она соответствовала средней по рынку.  В такой ситуации, расходы на агента были признаны разумными и подлежащими взысканию с застройщика.

На что обратит внимание суд, чтобы взыскать расходы на аренду в пользу дольщика

В каждом деле присутствуют свои уникальные обстоятельства, рассмотрев которые суд выносит решение.  Но все же, в судебной практике о взыскании компенсации за найм жилья обманутым дольщикам прослеживаются некоторые общие моменты.

  • Доказательства оплаты аренды

Одним из ключевых доказательств в пользу дольщика послужат расписки в получении арендной платы от арендодателя, квитанции о безналичных переводах на его счет или же соответствующие отметки в договоре.  В иске о компенсации аренды жилья по ДДУ должны содержаться ссылки на соответствующие документы, которые должны быть приложены к исковому заявлению.  Без этого суд сочтет расходы на наем квартиры неподтвержденными и откажет в их взыскании.

  • Арендодатель должен быть собственником квартиры

Для того, чтобы иметь возможность легально сдавать квартиру в аренду, арендодатель должен быть ее собственником.  Поэтому суд может проверить, действительно ли договор аренды временного жилья на период просрочки заключен с его собственником (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27 января 2016 года № 33-409/2016).

В подтверждение права собственности арендодателя на квартиру дольщик может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры.  Такую выписку может заказать любой человек, даже не являющийся собственником.

Однако не все суды считают, что участник долевого строительства должен по своей инициативе предоставлять доказательства. 

В одном из дел застройщик сослался на то, что дольщик не предоставил подтверждение собственности арендодателя на арендованную квартиру.  Однако суд посчитал, что дольщик и не был обязан это делать.  По общему правилу гражданского процесса, каждая сторона обосновывает свою позицию самостоятельно.  Поэтому, если застройщик полагал, что договор аренды заключен неправильно, он должен был самостоятельно в этом убедиться и предоставить суду доказательство – выписку из ЕГРН.  Застройщик этого не сделал, и проиграл дело (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2012 года № 33-5444).

  • Важно место временной и постоянной регистрации дольщика

Суды, как правило, обращают внимание, где официально зарегистрирован (прописан) истец –обманутый дольщик.  Предполагается, что регистрация в жилом помещении свидетельствует о возможности пользоваться им.  Поэтому, если дольщик не зарегистрирован (постоянно или временно) в арендованной квартире, ему придется нелегко.  Нужно будет дополнительно подтверждать невозможность проживания по месту постоянной или временной регистрации (Определение Свердловского областного суда от 22 марта 2012 по делу № 33-3118/2012).

Некоторые суды не придают значения регистрации, указывая, что дольщики имели право рассчитывать на своевременный ввод жилья в эксплуатацию, поэтому не обязаны подстраивать все свои жизненные планы под неправомерные действия застройщиков (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

  • Наличие у дольщика другого жилья в собственности

Логика судов здесь такая же, как и в случае с регистрацией.   Другое помещение в собственности по умолчанию означает, что аренда не является суровой необходимостью для участника долевого строительства (Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу 33-2150/2012 от 5 апреля 2012 года).

В подтверждение отсутствия другого жилья дольщик может предоставить выписку из ЕГРН о принадлежащих ему объектах недвижимости.

Если же другое жилье имеется, нужно будет дополнительно обосновать, почему дольщик не может в нем проживать и нуждается в аренде другого помещения (Определение Астраханского областного суда по делу 33-654/2012 от 21.03.2012).  Также…

  • Есть ли доказательства фактического проживания в по месту аренды.

… помимо формальной регистрации, дольщику придется предоставить доказательства, что он действительно проживает по месту аренды.  Такими доказательствами могут быть квитанции за коммунальные услуги или полученная по адресу арендованного жилого помещения корреспонденция.

  • Совершен ли переезд для целей работы

Хорошим аргументом в пользу найма жилья будет работа в том населенном пункте, где снимается жилье и находится строящийся дом, сдача которого просрочена — при условии, что другого жилья в этом городе у дольщика нет (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия по делу № 33-359/2018 от 20.02.2018).

Встречаются судебные решения, в которых переезд был признан следствием самостоятельно принятого дольщиком решения о смене места работы и жительства, и дольщику было отказано в компенсации аренды (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 июля 2012 года № 33-9444/2012, Определение Верховного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2016 года по делу No. 33-7094/2016).  Но после выхода в свет Определения Верховного суда 18-КГ17 239 от 19 декабря 2017 года, защитившего дольщика и указавшего на необходимость компенсации расходов на вынужденный найм квартиры, подобных решений должно стать меньше.

  • На какой срок заключен договор аренды квартиры

Хорошо, если срок договора аренды привязан к передаче квартиры по ДДУ.  Суд положительно оценит, если договор аренды квартиры предоставляет право расторгнуть его по требованию дольщика в любой момент, или когда его квартира будет построена.  Договор аренды, заключенный непосредственно перед или сразу после начала просрочки застройщика, тоже будет хорошим подспорьем.

  • Отделка новостройки и мебель в арендованной квартире: важно ли это?

По ДДУ обычно тоже передается квартира без мебели. Поэтому тот факт, что дольщик арендует квартиру без мебели может быть дополнительным аргументом в его пользу.  По мнению некоторых судов это означает, что дольщик не пытается необоснованно нажиться за счет застройщика.  Однако большая часть судов не придает значения данному обстоятельству.

А вот если квартира по ДДУ передается без отделки, это может быть учтено судом не в пользу дольщика.  Предполагается, что в ней все равно нельзя было бы сразу проживать.  Поэтому обосновать взыскание платы за аренду с застройщика за весь период просрочки сдачи дома становится сложнее (Апелляционное решение  Пермского краевого суда от 30.03.2016 по делу № 33-3210/2016).

Когда суд откажет во взыскании расходов на аренду квартиры с застройщика

Мнение Верховного суда используется другими судами при вынесении решений.  Чтобы отклониться от него, нужны серьезные основания.  Поэтому перечисленные выше решения Верховного суда, вынесенные в пользу дольщиков, будут определять последующую судебную практику.

И все же, дольщикам не стоит расслабляться.  В каждом конкретном деле суд будет рассматривать вопрос о взыскании расходов на найм квартиры, исходя из представленных доказательств и аргументов сторон.  Понадеявшись на случай, можно легко проиграть дело.  Поэтому необходима тщательная подготовка к ведению процесса.  Не будет лишней помощь профессионального юриста.

 

Ссылка на основную публикацию