Взыскание убытков с застройщика по договору долевого участия

В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени.  Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой.  Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки.  Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.

Закон предоставляет участнику долевого строительства теоретическую возможность получить с девелопера дополнительную компенсацию за все причиненные трудности.  Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон.  Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.

Взыскание дольщиком с застройщика неустоек, убытков, штрафов

Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ

Взыскание убытков со строительной компании возможно на основании Гражданского кодекса (статьи 15-я и 398-я), федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (статья 10-я) и Закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28-я).

Закон устанавливает, что убытки возникают только в случае нарушения строительной компанией договора ДДУ.  Статья 10 214-го Федерального закона указывает, что убытки подлежат оплате дополнительно к неустойкам, пеням и штрафам (что хорошо с точки зрения дольщика).  Также, причиненные дольщику убытки — то есть, реальный ущерб при долевом строительстве подлежит возмещению за счет девелопера на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

Невзирая на нормы закона, строительные компании часто пытаются в судебных процессах сослаться на тот факт, что неустойка уже в достаточной степени компенсирует неудобства дольщика.  Как правило, эти доводы суды игнорируют (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

Однако имущественные потери дольщика не обязательно приведут к взысканию денег в качестве возмещения убытков по ДДУ.  Придется приложить много усилий, чтобы это случилось.

Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика.

Наиболее часто дольщики взыскивают следующие дополнительные суммы в виде убытков по ДДУ:

  • повышенные проценты по ипотечному кредиту, которым оплачена новостройка;
  • компенсация моральных страданий дольщика;
  • компенсация арендной платы за наем квартиры в период просрочки;
  • упущенная выгода от неосуществившихся предпринимательских планов;
  • удорожание ремонтных материалов и работ в новой квартире за время просрочки.

Встречаются также попытки возместить и другие убытки по ДДУ.  Например, в одном из судебных дел дольщики потребовали оплатить им расходы по перевозке с места на место бытовой техники, купленной для новостройки, но временно хранящейся во временно арендованной квартире. Суд отказал им, не усмотрев прямой связи между этими убытками и просрочкой застройщика (Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-7459/2018 от 17 июля 2018 года).

Взыскание процентов по ипотеке с застройщика

Ипотечная ставка на период строительства дома обычно на 1-2 процента выше, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и регистрации прав собственности на нее. Банки таким образом страхуют свои риски на случай, если придется обращать взыскание на квартиру дольщика-должника: ведь недостроенное жилье стоит значительно меньше, чем готовое помещение.  Иногда ставка уменьшается автоматически, но чаще для этого требуется заявление заемщика.

Если строительная компания нарушила срок передачи квартиры, то сроки регистрации права собственности дольщика также сдвигаются – часто на очень продолжительный период.  Переплата процентов по повышенной ставке бьет по карману участника долевого строительства.  Поэтому вполне естественно, что дольщики желают возместить разницу за счет застройщика.  Суды их в этом поддерживают.

Взыскание убытков по ДДУ в виде процентов становится сложнее, когда ставка не изменяется после передачи квартиры. Суды склонны считать, что покупатель квартиры все равно должен был бы заплатить эти проценты – особенно, если до полной расплаты с банком еще далеко.

Ипотечные проценты могут быть взысканы и в случае, когда договор долевого участия расторгнут, но строительная компания не возвращает деньги.  Взыскание переплаты за период просрочки, как правило, трудностей не вызывает.

Сложнее будет взыскать проценты за весь период кредита.  Некоторые основания для этого все же имеются.  Если суд сочтет, что кредит получен исключительно для целей ДДУ (что обычно явно следует из договора), а ДДУ расторгнут участником долевого строительства из-за незаконного бездействия застройщика – взыскание могут счесть правомерным.

Но Верховный суд РФ в Определении № 78-КГ17-99 от 27 февраля 2018 года решил один из таких случаев по-другому.  Девелопер задержал возврат средств после расторжения договора долевого участия.  Суд согласился, что дольщик вправе получить повышенные проценты за период просрочки возврата средств. Но вернуть таким образом все проценты за весь период строительства у дольщика не получилось. Ипотечный договор был заключен участником долевого строительства по собственному усмотрению.  Застройщик повлиять на это не мог.  Суд решил, что было бы несправедливо возложить  на строительную компанию те суммы процентов по кредиту, которые дольщик в любом случае должен был бы заплатить.

Суды всех инстанций склонны прислушиваться к мнению Верховного суда.  Поэтому процесс взыскания полной суммы процентов по кредиту дополнительно осложнился после издания указанного выше Определения.  Шансы на успех невысоки, хотя все зависит от обстоятельств дела.

Убытки дольщика в связи с наймом жилого помещения.

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру.  Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить.  Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

  • с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
  • с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства.  Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства.  Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье.  Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию.  Но если покупатель квартиры заключил договор заранее, потребуется дополнительное обоснование необходимости расходов на аренду.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

  • участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
  • он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
  • истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
  • покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
  • дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
  • участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
  • у истца нет другого жилья в собственности;
  • срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
  • покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки.  Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту.  Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют.  Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ.

В ряде случаев дольщик может отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке.  Такое право дано участнику долевого строительства в следующих случаях:

  • объект построен с существенными дефектами, несоответствиями проектной документации, и застройщик отказывается устранять их;
  • просрочка передачи квартиры составляет 2 месяца и более.

Убытки, причиненные расторжением договора, также подлежат взысканию с застройщика.  В основном, судебная практика по взысканию убытков по ДДУ при его расторжении рассматривает два вида таких убытков:

Разница между ценой квартиры по ДДУ и рыночной стоимостью похожих квартир на момент расторжения ДДУ

Во многих случаях разница в ценах квартир на момент заключения договора долевого участия, и на момент его расторжения признается убытками дольщика.  Суды полагают, что возмещение убытков по ДДУ в виде возникшей таким образом разницы позволит восстановить нарушенные права дольщика и приобрести новое жилье по актуальной цене(Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.07.2018 N 33-7357/2018).  Для определения актуальной рыночной стоимости аналогичных квартир потребуется судебная экспертиза.

В то же время истец-дольщик должен будет доказать, что договор расторгнут именно вследствие нарушений застройщика и невозможности получения квартиры с оговоренными характеристиками в установленный ДДУ срок.  Если суд сочтет, что дольщик просто утратил интерес к получению квартиры, взыскание с застройщика убытков в виде разницы стоимости могут отказать (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.06.2016 N 33-11325/2016 по делу N 2-494/2016).

Упущенная выгода как убыток участника долевого строительства

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ, упущенной выгодой признаются доходы, которые могли бы быть получены, но фактически не были получены истцом вследствие каких-либо обстоятельств.

Применительно к отношениям между дольщиком и застройщиком, наличие упущенной выгоды довольно трудно доказать для целей взыскания с застройщика убытков по 214 ФЗ. Предполагается, что дольщик – потребитель приобретает квартиру, прежде всего, для себя (даже если фактически планируется ее впоследствии сдавать).  Поэтому суд, скорее всего, не усмотрит достаточных доказательств для взыскания таких убытков.

Кроме того, подобные требования могут в некоторых случаях навредить дольщику.  Застройщик может ухватиться за возможность признать квартиру приобретенной в предпринимательских целях и на этом основании уменьшить неустойку и не платить штраф по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Если по ДДУ приобретается коммерческое помещение, доказать упущенную выгоду становится проще.  Однако и в этом случае потребуется предоставить суду доказательства того, что помещение действительно могло быть сдано – например, предварительный договор аренды.

Другие виды убытков

Рассмотренные основания являются наиболее распространенными в случаях взыскания убытков с застройщика.  На практике же дольщик может взыскать и любые другие убытки, если:

  • они действительно возникли в связи с нарушением застройщиком условий ДДУ; и
  • дольщик сумел предоставить суду необходимые доказательства, подтверждающие возникновение убытков в заявленной сумме именно по вине застройщика.

Например, зачастую в качестве возмещения убытков с застройщика взыскиваются расходы по устранению покупателями квартир недостатков квартиры – стоимость штукатурных, малярных и других работ, а также строительных материалов  (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16.08.2012 по делу N 33-16447/12, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012).  Все расходы дольщиков при этом должны быть подтверждены документами.

Как доказать суду наличие убытка у дольщика

Никакие убытки не будут взысканы судом, если дольщик не сможет предоставить достаточно убедительные доказательства.  Поскольку гражданский процесс является состязанием между сторонами, именно истец  должен обосновать свою позицию.

Что нужно установить в суде для взыскания убытков по ДДУ:

  • наличие заключенного договора долевого участия. Как правило, этот пункт не вызывает сложностей.
  • нарушение строительной компанией условий ДДУ. Если нарушение заключается в просрочке срока передачи квартиры, подтверждение нарушений также не должно вызывать затруднений.  Участнику долевого строительства достаточно предоставить акт приема-передачи квартиры, подписанный после установленного в ДДУ срока, либо указать на его отсутствие (если квартира не передана).
  • наличие убытков и их сумму. Для этого дольщик должен будет предоставить документы, подтверждающие несение им соответствующих расходов (договор ипотеки и платежные документы, подтверждающие уплату взносов по повышенной ставке, договор аренды другого жилья и расписки о получении средств арендодателем и т.п. (в зависимости от вида убытков).
  • связь между убытками и нарушением ДДУ со стороны строительной компании. Это наиболее сложный момент для доказывания.  Девелопер будет пытаться доказать любыми способами, что убытки понесены участником строительства исключительно по собственной инициативе (например, дольщик арендовал жилье не вследствие просрочки, а по собственному свободному желанию).  Дольщику необходимо тщательно продумать свою позицию и аргументы в суде.
  • в некоторых случаях может потребоваться проведение судебной экспертизы (строительной или строительно-технической). Наиболее часто это необходимо, если речь идет о дефектах качества квартиры.

Насколько целесообразно взыскивать убытки с застройщика по ДДУ?

Как правило, убытки по ДДУ взыскиваются в одном процессе с неустойкой и другими требованиями к застройщику.  Поэтому вопрос о судебном преследовании застройщика – нарушителя необходимо решать комплексно.  В качестве общего ориентира стоит использовать финансовое положение застройщика.  Если застройщик – стабильная крупная компания, претензии и иски к нему имеют смысл. Возможно, возмещение убытков застройщиком в этом случае пройдет без проблем.

Если же нет – есть риск, что к моменту завершения процесса застройщик не будет иметь достаточно средств для расчета по судебному решению, или даже начнет банкротство.

Поэтому, если к состоянию застройщика есть вопросы, имеет смысл проводить процесс как можно быстрее.  Стоит также подумать, нужно ли обжаловать судебное решение о взыскании убытков с застройщика после первой инстанции (если оно не удовлетворительно для дольщика), или лучше удовольствоваться малым и получить средства по исполнительному листу, пока это еще возможно.

Как дольщику взыскать убытки с застройщика?

Наиболее простой способ взыскания убытков по ДДУ – поручить ведение этого дела профессиональному юристу.  Однако при желании и некоторой подготовке дольщик может получить средства с застройщика и самостоятельно.

Как правило, все требования к застройщику объединяются в одном исковом заявлении.  Чтобы подготовить его, дольщик должен определить, какие именно суммы он собирается получить с застройщика, и на каком основании.

После этого необходимо составить претензию в адрес застройщика и направить ее по почте (заказным письмом с описью вложений) либо вручить лично в офисе застройщика.  Стандартный срок ответа на претензию составляет 30 дней.  После того, как ответ не последовал, либо застройщик отказал дольщику в удовлетворении требований, можно подавать в суд.

В ходе судебного разбирательства необходимо будет предоставить доказательства понесенных убытков.   Подробнее о судебном процессе против застройщика и исполнении судебного решения о возмещении убытков по 214-ФЗ читайте в других материалах нашего сайта.

Что еще можно взыскать с застройщика

Дополнительно к неустойке за просрочку передачи квартиры, убыткам по ДДУ или же возврату денежных средств при расторжении договора долевого участия, по требованию дольщика застройщик обязан:

·         компенсировать моральный вред (нравственные страдания), причиненные дольщику нарушением ДДУ со стороны застройщика;

·         уплатить в пользу участника долевого строительства штраф за нарушение законодательства о защите прав потребителей в размере 50% от цены квартиры;

·         взыскать расходы на устранение недостатков квартиры за собственный счет.

Залог успеха для дольщика при возмещении убытков с застройщика – тщательная подготовка.  Не исключено, что при этом не удастся обойтись без помощи юриста, имеющего опыт в подобных процессах.

 

Ссылка на основную публикацию