Признание договора долевого участия недействительным: зачем и что нужно для этого

При наличии предусмотренных законом оснований ДДУ может быть признан недействительным по требованию дольщика. Оспаривать можно не только договор в целом, но и отдельные его пункты, противоречащие закону. Подробнее о том, как это можно сделать, читайте в нашей статье.

Правила признания договора недействительным

Условия, при которых ДДУ или другая сделка может являться недействительной, определены в ст. 168 – 179 ГК РФ:

  • При его составлении или заключении нарушены требования закона или иного нормативного правового акта;
  • Договор является мнимым или притворным, либо его заключение противоречит основам правопорядка или нравственности;
  • ДДУ заключен под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы;
  • Договор заключен недееспособным лицом или несовершеннолетним;
  • Документ подписан без необходимого в силу закона согласия третьего лица.
В зависимости от обстоятельств, ДДУ может быть признан недействительным в судебном порядке (оспоримая сделка) либо считаться таковым вне зависимости от судебного признания (ничтожная сделка).

В случае ДДУ основаниями недействительности могут быть:

  • Несоблюдение требований к форме договора и его регистрации;
  • Отсутствие информации, которая подлежит включению в ДДУ в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»;
  • Введение дольщика в заблуждение.

К примеру, основанием для признания ДДУ недействительным могут быть содержащиеся в нем отклонения от проектной декларации, в соответствии с которой осуществляется строительство многоквартирного дома. Такие дефекты могут появиться как вследствие технической ошибки, так и быть намеренно включены застройщиком.

Недействителен один пункт

Значительно чаще встречается ситуация, при которой закону не соответствует не весь договор долевого участия, а один или несколько его пунктов. Зачастую в ДДУ включают отдельные условия, противоречащие Закону № 214-ФЗ или Закону «О защите прав потребителей».

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативными актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Недействительность одного или нескольких пунктов ДДУ не влечет его полную отмену, если можно предположить, что сделка была бы заключена и без спорного условия (ст. 180 ГК РФ).  

Это правило применяется в судебной практике. Условия, не оказывающие влияние на исполнение основных обязанностей по договору (всевозможные положения о неустойках, штрафах, доплатах и компенсациях) могут быть рассмотрены и признаны недействительными отдельно от основного текста договора. Зачастую в ДДУ включают недействительные условия об оплате цены квартиры до момента его регистрации, которое противоречит ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Как действовать

Если ДДУ в целом, или какое-либо из его условий по мнению дольщика является недействительным, его можно оспорить. Для начала необходимо направить застройщику претензию с требованием считать данный пункт (и его последствия) не подлежащим применению из-за противоречия закону.

К примеру, недействительным может быть признано условие, обязывающее дольщика уплатить неустойку за нарушение сроков оплаты в размерах, превышающих допустимые в соответствии с законом, доплатить за достроенную площадь квартиры и тому подобные условия.

Если досудебное обращение к застройщику не помогло, дольщик может обратиться с иском в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или месту своего жительства.

Возможность рассмотрения исков потребителя по месту жительства гражданина-истца предусмотрена п. 7 статьи 29 ГПК РФ.

Гражданский кодекс ограничивает срок, в течение которого дольщик может обратиться с требованием об оспаривании ДДУ по причине его недействительности. Этот срок зависит от того, является ли договор оспоримым (т.е., его недействительность должна быть подтверждена судом) или ничтожным (не подлежащим применению).

  • Для оспоримых ДДУ или отдельных положений установлен годичный срок исковой давности;
  • Для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки срок составит 3 года.

Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда дольщик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Последствия признания ДДУ недействительным

ДДУ, который является недействительным в целом, не порождает правовых последствий для его сторон. Если же недействительным был признан только один пункт, то это не оказывает влияние на остальную часть договора. Стороны будут обязаны продолжить ее исполнение.

В статье приводится общая информация о нормах законодательства. Признание ДДУ недействительным имеет много нюансов, которые необходимо учесть при обращении к застройщику и в суд. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector