Эскроу счет для дольщика

В 2018 году появился новый механизм защиты дольщиков от потери вложенных в долевое строительство средств – эскроу счета застройщиков. Рассмотрим подробнее, в чем преимущества такого счета и зачем нужно его использовать.

Эскроу счет для дольщика

Что такое эскроу для дольщиков и застройщиков

Переход на эскроу счета в долевом строительстве начался с 1 июля 2018 года, когда вступили в силу очередные изменения в ФЗ 214 «О долевом участии в строительстве».

Эскроу счет по договору долевого участия – это особый вид банковского счета, на котором средства дольщика «замораживаются» до завершения строительства.

При покупке новостройки по договору долевого участия дольщик вносит на открытый для него эскроу счет средства в оплату будущей квартиры. Застройщик сможет получить эти деньги не сразу, а только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику. До этого момента застройщик будет использовать кредитные средства, предоставленные банком.

Для каждого ДДУ может быть открыт только один эскроу счет.

Эскроу счет действует только в период строительства и должен быть закрыт через 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При закрытии счета средства с него Перечисляются застройщику.  Основанием перечисления средств будет являться разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о регистрации права собственности на любую квартиру в данном доме.

Вместо прямого перечисления средств застройщику, банк по соглашению с застройщиком сможет забрать эти средства себе в счет кредита, полученного застройщиком на строительство.

Внимание!
25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ, по которому счета эскроу станут обязательными для большинства застройщиков с 1 июля 2019 года, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.  Но при этом Постановлением Правительства от 22 апреля 2019 года № 480 были установлены исключения для застройщиков, успевших возвести 30% жилого комплекса (15% в случае комплексного проекта освоения территорий и 6% для системообразующих застройщиков). Они смогут продолжать строительство по старым правилам.  Освобождение от эскроу предоставляется при условии, что не менее 10% квартир уже проданы дольщикам.

В каком банке открыть эскроу счет

Обязанность по контролю за использованием средств на эскроу счете возложена на уполномоченный банк. В связи с этим, закон 214 ФЗ предъявляет особые требвания к банкам, претендующим на работу с эскроу в долевом строительстве.

Список аккредитованных банков, которые могут открывать счета эскроу, размещен на сайте Центрального банка России.

ЦБ РФ отслеживает соответствие банков требованиям, установленным Правительством РФ, и при необходимости корректирует этот список.

Страхование средств на эскроу счете

Средства гражданина — дольщика, размещенные на эскроу счете подлежат страхованию. Несмотря на строгие критерии отбора уполномоченных банков, нельзя полностью исключить вероятность банкротства или отзыва лицензии у какого-нибудь из них. В этом случае Страховые выплаты по эскроу счетам производятся за счет Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Внимание!
Страховое возмещение выплачиватся на сумму в пределах 10 млн. руб. на одного дольщика в одном уполномоченном банке, независимо от количества эскроу счетов.
В случае, если дольщик приобретет одновременно несколько квартир, оплата которых осуществляется через один банк (застройщики при этом могут быть разные), Агентство по страхованию вкладов возместит взнос по каждому счету пропорционально его сумме, но всего не более 10 млн рублей.  А вот если квартиры приобретены у двух разных застройщиков, и лицензии лишились два разных уполномоченных банка, страховое возмещение можно будет получить дважды.

Нужно учесть, что если дольщик или застройщик не расторгли договор долевого участия, выплаты денег как таковой не будет. АСВ переведет средства на новый эскроу счет в другом уполномоченном банке для продолжения строительства.

Будут ли застройщики использовать эскроу счета

Эскроу счета по 214 ФЗ создают для застройщиков существенные неудобства. Использовать средства дольщиков для строительства дома будет нельзя, а вместо этого придется привлекать банковское проектное финансирование. Именно потому полный переход на эскроу счета с 1 июля 2019 года называют концом эпохи долевого строительства.

В то же время, использование эскроу дает застройщику ряд преимуществ. Застройщик будет вправе не соблюдать многие другие ограничения, установленные законом 214-ФЗ. В частности, не требуется соблюдать:

  • требования к опыту (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 000 квадратных метров в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика;
  • ограничения по количеству разрешений на строительство;
  • требования к размеру собственных средств застройщика (не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации);
  • требования к наличию в установленном размере на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете застройщика;
  • требование об отсутствии не связанных со строительством заемных обязательств;
  • требования к размеру прочих обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ;
  • запрет на выпуск ценных бумаг и выдачу обеспечений по своим обязательствам и обязательствам третьих лиц;
  • требование по соблюдению нормативов финансовой устойчивости;
  • ограничения по размеру задолженности перед бюджетом;
  • ограничения и требования по работе с банками (ограничение количества расчетных счетов, обязанность застройщика, технического заказчика и генподрядчика вести расчеты на счетах, открытых в одном уполномоченном банке, осуществление банковского контроля за соответствием назначения и размера платежа содержанию представленных застройщиком документов и требованиям ст. 18 214-ФЗ и право банка отказать в проведении операции по счету).

Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, смогут не уплачивать отчисления в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).

В связи с этим не исключено, что некоторые застройщики досрочно начнут использовать эскроу, или будут искать способы обойти требования закона.

В заключение стоит отметить, что эскроу счета в долевом строительстве появились недавно. В связи с этим их использование может вызыать ряд вопросов. Если Вы уже столкнулись с эскроу счетами, мы будем рады услышать Ваши комментарии о том, как работает новая система.

 

Ссылка на основную публикацию