Застройщики освобождены от эскроу

В 2018 и 2019 году произошли серьезные изменения в законодательстве, регулирующем строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков на основании Федерального закона № 214-ФЗ.  Изменения направлены на замену долевого строительства проектным финансированием.  По новой модели средства для строительства застройщики получают от банков в виде цеdлевого кредита.  Деньги покупателей жилья (дольщиков) вносятся на специальные эскроу-счета, и могут быть использованы застройщиком только после завершения строительства для погашения взятых кредитов.

Застройщики освобождены от эскроу

Изменения 2019 года в правило об эскроу счетах

 

Использование эскроу счетов для ранее начатых проектов вызвало множество нареканий со стороны застройщиков, опасающихся за судьбу своего бизнеса.  В результате  был принят Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Изменения позволили Правительству РФ утвердить список исключений из общего правила об обязательных расчетах через эскроу.  Соответствующие установленным критериям застройщики могут продолжить строительство по старым правилам.  22 апреля 2019 года Правительство РФ утвердило постановление № 480, определяющее эти критерии.  С текстом документа можно ознакомиться на официальном сайте Правительства РФ:  http://government.ru/docs/36456/

Кто может не использовать эскроу

Постановление № 480 устанавливает несколько категорий проектов строительства многоквартирных домов, не подпадающих под общее правило:

 

  • обычные проекты строительства: готовность 30% (исходя из понесенных затрат на строительство); 10% жилых и нежилых площадей проданы по ДДУ;
  • проекты комплексного развития территорий, КОТ и иные подобные соглашения с государством: готовность объекта 15 %; 10% жилых и нежилых площадей проданы по ДДУ;
  • системообразующие застройщики (согласно перечню, утверждаемому Правительственной комиссией по экономическому развитию и интеграции), а также застройщики, достраивающие проблемные дома: готовность объекта 15 %; 10% жилых и нежилых площадей проданы по ДДУ.

Чтобы воспользоваться максимальными преференциями и войти в список системообразующих, застройщик должен на день вступления в силу Постановления Правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480:

  • иметь в портфеле проектов незавершенные многоквартирные дома общей площадью не менее 4 миллионов квадратных метров;
  • действовать на территории 4 и более субъектов Российской Федерации.

Преференции направлены на поддержку действующих застройщиков, чтобы позволить им завершить начатые проекты.  Поэтому расширение перечня в будущем на новых застройщиков вряд ли возможно.

Как узнать, попал ли застройщик в список исключений

Право застройщика на исключение из правил должно быть подтверждено официально.  Информация о наличии права не использовать эскроу счета появится сведениях Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Как застройщику воспользоваться льготой

Для этого застройщик должен собрать документы, подтверждающие соответствие критериям, установленным Правительством РФ.  В частности, необходимо:

  • рассчитать и подтвердить степень готовности объекта по формулам, установленным Методикой определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости … критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 года.  Готовность объекта подтверждается, исходя из понесенных и планируемых на его возведение затрат;
  • предоставить документы в орган власти соответствующего субъекта Российской Федерации, контролирующий вопросы долевого строительства;
  • получить заключение этого органа о степени готовности объекта долевого строительства и убедиться, что оно размещено в ЕИСЖС.

Взнос в компенсационный фонд вместо эскроу

Застройщик, получивший заключение о степени готовности объекта, обязан вместо эскроу уплачивать взносы в компенсационный фонд долевого строительства.  В дальнейшем схему финансирования можно поменять на эскроу счет (пп. 2 ст. 15 Федерального закона № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»).  Одновременно использовать на одном объекте и эскроу счета, и взносы в компенсационный фонд нельзя.

С 27 июня 2019 года Федеральным законом № 151-ФЗ было дополнительно установлено, что право застройщика воспользоваться льготой и получить заключение о степени готовности объекта будет ограничено во времени.  Конкретный срок пока не установлен. Если же новая схема окажется нерабочей, или застройщики не успеют получить заключения о соответствии, возможны новые изменения в закон.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector